– Jan, er det lurt å kjøpe nå?, er et vanlig spørsmål jeg får over rødvinsgløggen i juleselskaper hvor papsen som venter et nytt barn, er på jakt etter større plass.
Det kan se ut som om våren kom sent, men godt i boligmarkedene i år.
I november var det bedre omsetning av boliger, et lettelsens sukk over at rentene er på vei ned, og et sug etter investeringsobjekter. Prisene var uendret siste måned, hvilket er bedre enn normalt.
Likevel er det volumene som imponerer mest, med sterk vekst i omsetningen av boliger i det meste av kongeriket, unntatt Bergen og Stavanger.
For 2015 kan vi trolig vente en vekst på om lag 4 pst i boligprisene på landsbasis, selv når vi hensyntar at boligprisene i Stavanger vil falle moderat.
Noen analytikere er mer negative enn undertegnede til fremtiden, fordi de tillegger høstens oljesjokk stor vekt. Et sjokk for de regioner som er avhengige av oljeindustriens ved og vel. Og ja, Stavangerregionen vil rammes hardt.
Imidlertid får vi rause statsbudsjett, pluss rentekutt ,og en klart svakere valutakurs som resultat av den milde lavkonjunkturen i Norge. En lavkonjunktur som rammer svært så skjevt.
I oljetunge deler av landet vil det kunne være resesjon, samtidig som det er normal vekst der stimuliene fra myndighetene oppveier effektene av at oljeprisen har gått ned.
En annen allmen bekymring er varslede skatteendringer i årene som kommer. Her er det viktig å være klar over hvilke typer boliger som kan rammes:
– Dyre boliger (og fritidsboliger) vil kunne få betydelig høyere skattekostnad hvis ligningsverdiene skulle dobles. Det såkalte Scheel-utvalget gikk faktisk enda lenger og foreslår en oppjustering i verdiene fra 30 til 80 pst av markedsverdier. Mange som eier kostbare boliger har lite lån, og kan bli stående med betydelige ligningsformuer hvis endringene gjennomføres. Nå ligger det i kortene at høyinntektsgrupper også får betydelige skattelettelser, og verdien av primærboligen hjelpes godt av et nytt regime med nær evigvarende lave renter.
– Imidlertid vil de absolutt dyreste fritidsboligene kunne rammes hardest av en slik omlegging. Utgiftene per dag i norske ferieparadis blir jo vesentlig større, hvis skattebelastningen skulle øke markant.
Når det gjelder boliger hvor folk har leieinntekter, er det også et spørsmål om grader. Driver du stort, med flere leietagere i for eksempel to hybler, eller utleie via AirBnB, kan man rammes hardt. For de som leier ut med beskjedne inntekter, trenger det ikke bli så ille – all den tid du trolig også vil kunne trekke fra utgifter til strøm, vedlikehold og oppussing fra skatten din.
For folk flest, og for de som bor i regioner hvor det er få oljejobber, ligger det imidlertid an til å bli et brukbart boligår i 2015. Litt lavere økonomisk vekst enn normalt, sikrer lave rente. Etter en periode med lav prisvekst det siste året og en dipp i nybyggingsaktiviteten 2013-2014, er det rom for sterke boligpriser i 2015. En boligprisvekst som vil skyte mere fart desto lavere rentene kommer.
Nok en gang blir det år hvor de boliger som er lette å leie ut vil ha størst stigningspotensiale.
I sum ligger vi an til budkamper om normale familieboliger, der oljenæringens problemer ikke gir for store skadevirkninger.
Nytt i tiden er imidlertid at vi må regne med budkamper om landbrukseiendommer. Aktiv-meglerne melder allerede i dag om stor etterspørsel etter bynære småbruk med potensiale for å dyrke sine hobbyer.
Kanskje er det en Farmen-effekt for småbrukene?