Det svenskene ville kalle en SNABBANALYS av dagens Europa er som følger;
Gitt massearbeidsledighet i Europas aldrende befolkninger, vil rentenivået i den europeiske sentralbanken måtte holdes nær null i en generasjon fremover. Null i renter er også nødvendig av hensyn til tungt forgjeldede europeere. Null i kjernen av Europa, vil også smitte over på de fleste små land i Euro-landenes periferi .
Med andre ord: Null i sentralbankrente i det meste av Europa i flere ti-år fremover.
Aksepterer du denne tolkingen av ‘Europa i dag’ ser du samtidig at motstykket til ledige arbeidere og overkapasitet i mange bransjer, er at inntekter ikke brukes. Sparepenger hoper seg opp. Midler som søker en trygg havn. Bankfolk, pensjonskasser og rikinger over hele Europa speider etter investeringsmuligheter som kan gi dem mulighet til fortjeneste. I hvert fall noe utkomme.
I senere år har disse aktørene vært med på å blåse opp verdiene i Europas aksjemarkeder, til tross for at alle forstår at utsiktene er dystre. Kredittpapirer omsettes til stadig høyere priser i troen på at det vanskelig kan bli noen konkursbølge, så lenge sentralbankene står klare til å gripe inn for å hindre en ny forødende finanskrise.
Selv Europas svakeste banker får i dag billige lån. Ingen tør ta sjansen på en ny bankkonkurs. Såpass har vi lært av 2008.
Eiendomsmarkedene i mange land har fått god drahjelp fra den rause likviditeten og de oppblåste boligverdiene. Men ikke alt stiger.
Interessant nok er dette finansielle tidevann, denne likviditetsflommen, som sentralbankene har skapt, ikke vært nok til å løfte alle båter.
Det finnes i dag hundretusenvis av europeiske eiendommer uten noen økonomisk verdi, selv ved null i rente.
Samtidig er det vill kamp om alt som ser stabilt, forutsigbart, og med mulighet for til og med stigende netto husleienivåer. Disse eiendommene, ‘prime’ som ekspertene kaller dem, blir i dag priset til rekordhøye priser.
En slik divergens finner en også i Europas boligmarkeder. Det er steder du får boliger tilnærmet gratis, mens vi i Londons fineste strøk finner boliger som for lengst har passert en halv milliard kroner i pris.
I våre naboland ser vi stigende verdier primært i hovedstadsområdene. Stockholm har langt høyere priser på småleiligheter i Gamla Stan enn det vi kan se i de beste strøk av Oslo. Dette til tross for at lønnsnivået i Sverige gjennomgående er mye lavere enn i Norge.
Spørsmålet er derfor ikke hvorfor de beste norske boligene omsettes for høye beløp. Strekk i feltet hvor noen boliger selges til gi-bort pris, mens andre setter nye rekorder, kjenner vi fra det meste av dagens Europa. Men hvorfor er andre lands storbyer dyrere, enn de norske?
Nei, spørsmålet er heller hvorfor vi fortsatt i ligger så lavt, selv på våre mest etterspurte objekter. Paradis i Bergen, Singsaker i Trondheim og Gimle i Oslo har fortsatt ganske puslete priser sett i forhold til toppobjekter i europeiske storbyer. Storbyer som i dag ofte er konkurstruede.
Investeringer i norske byer må til sammenligning virke forlokkende, spesielt nå som kronekursen er på et historisk bunnivå.
I år har de norske boligprisene stabilisert seg – når en ser på et gjennomsnitt for landet som helhet. Bak denne riksdekkende ro, ligger det imidlertid usedvanlig store variasjoner. Forskjeller som trolig vil fortsette gjennom det meste av neste år.
Boligprisene i de tidligere så opphetede oljeregioner er nå på vei til bli kraftig nedkjølt. I Stavanger som tidligere var blant Norges dyreste boligområder faller nå prisene med 0,8 pst siste måned. En privat undersøkelse av utleiemarkedet i oljehovedstaden, viste en nedgang i betalte husleier på 15 pst det siste året. Boligprisene skal derfor trolig fortsette å falle en god stund fremover.
Også Sørlandet er svakt, men her har nedgangen allerede vart en stund, og boligprisene er gjennomgående lavere i utgangspunktet enn de er Stavanger. Det er godt håp om at prisene i Kristiansand kan normaliseres neste år.
Alt avhenger av hvor dyp og langvarig nedturen blir for våre oljenæringer blir. Vi skal imidlertid huske på at de fleste som har mistet jobbene sine i oljenæringen så langt, relativt enkelt har klart å finne annet arbeid. Noe lavere lønn har de fått, men de er i arbeid.
I 2015 blir det også spennende å se om den sterke utviklingen i Tromsø kan fortsette. Nord-Norge rammes av problemene i Russland og av frykt for utsettelse av oljeutbygginger som følge av høstens fall i oljeprisene. Andre næringer som fisk og turisme blomstrer imidlertid som aldri før, og gir håp om at nedgangstidene i nord ikke blir for harde.
Hovedstadsområdet vil også merke at høykonjunkturen i norsk økonomi er over. Lavere boliglånsrenter og en lønnsvekst som tross alt ventes å bli positiv neste år, gir imidlertid grunn for en viss optimisme.
Sum a summarum ligger vi fortsatt an til en prisvekst på et par prosent i år for nasjonen som helhet, og det dobbelte av dette neste år. Fortsatt vil det lønne seg å eie fremfor å eie i det meste av kongeriket.
Dette er imidlertid ikke noe overopphetet marked å spore i dag. Spekulanter som satser på å tjene noen slanter ved utleie bør merke seg at det i dag er 2000 boliger til leie i hovedstaden. Også i Trondheim og Stavanger er det unormalt mange boliger til leie, ofte til en rimelig penge.
Disse prognoser baseres på at vi ikke får noen flom av europeiske sparemidler til Norge. Spørsmålet er imidlertid om norske boliger, før eller siden, vil løftes av den europeiske likviditetsflom: Om norsk eiendom blir et yndet investeringsobjekt for internasjonale investorer.
Både utenlandsboende nordmenn og utlendinger kan kaste seg over de beste, de tryggeste delene av det norske boligmarkedet. I så fall blir boligprisveksten her hjemme løftet, kanskje opp mot svenske nivåer.
I så fall blir Norge den siste boligboble i rekken av de vi har sett i dett årtusen. Først USA, så Spania, og kanskje, nå i år, Sverige. Med store rentekutt i Norges Bank, kan det bli Norges tur i 2016 eller 2017.