Ute på tur med bikkja en dag, traff jeg nabokona. Hun hadde følgende hjertesukk.
– Jan, jeg kan ikke skjønne at folk maser om boligmangel. Vi har prøvd å leie ut her i Bærum for en rimelig penge, uten å ha fått napp fra noen.
Oslo Boligbygg KF meldte i går om at utleieprisene hadde gått ned i hovedstaden fra 1. til 2. kvartal i år, i det som normalt er den perioden av året som viser sterkest vekst i leieprisene. En litt pussig utvikling gitt at vi akkurat har hatt en måling av husleiene i den offisielle konsumprisindeksen (KPI) for juli som viste den motsatte trend: En videre vekst i leienivåene. Kraftig vekst. Litt vanskelig å legge til grunn at begge kan ha rett!
Nå er ikke Oslo hele landet, men tradisjonelt har Oslo vært det sterkeste leiemarked. Går det dårlig her, er det trolig verre i andre deler av kongeriket.
Skal en tro Statistisk Sentralbyrå (SSB) er husleieveksten det siste året 2,7 pst. En vekst det ikke er så lett å finne spor av når du snakker med folk i bransjen. Ser en på spesialistfirmaet Utleiemeglerens statistikker er det egentlig bare små utleieboliger i Oslo som kan vise til betydelig husleievekst det siste året.
Uoverenstemmelse mellom det som du ser med det nakne øye, og det offisiell statistikk måtte vise, er intet nytt. Men akkurat husleier omfattes av spesiell interesse fordi de veier så tungt i konsumprisindeksen. En indeks som brukes til å justere lønninger, trygder, og ja, nettopp husleier.
Nær en femtedel av våre samlede konsumutgifter er boutgifter – og de måles i hovedsak ved hjelp av utleiepriser. Feilmåling av husleier, slår inn i den målte inflasjon, med en vekt på 18 pst, noe som igjen påvirker neste års husleier. Mange husleiekontrakter er som kjent regulert med stigningen til konsumprisindeksen.
Selv tror jeg at målingene fra Oslo Boligbygg KF er bedre sannhetsvitner enn de fra SSB. Leienivåer i Norge er trolig allerede for nedadgående – i hvert fall når du justerer for kvalitet på selve utleieboligen – og på type leieboer. Ukurante boliger som ligger langt unna studenters daglige gjøremål, og eneboliger i fraflyttingsstrøk, har langt vanskeligere med å få normale leietakere enn før. Boligene må overlates til bruk av de lokale NAV-kontor. Til disposisjon for deres klienter.
Målingen fra Oslo Boligbygg KF ser også på antallet av boliger som bys frem. Det har vært en kraftig økning i antall boliger til leie i løpet av årets 2. kvartal, et tegn på at markedene ved inngangen til også dette kvartalet er svakere enn normalt.
Får vi negative tall? Tvilende til kvaliteten av dagens målinger, og i visshet om at det er et unormalt stort antall boliger til leie denne høst, er det lett å spå at husleieveksten slår om det neste året. Det må trolig betydelige feilmålinger fra SSB sin side til for å hindre at også den målte husleieveksten blir negativ med tid og stunder.
Litt avhengig av utviklingen i kronekursen er det da ikke utenkelig at også Norges samlede konsumpriser vil falle neste år. Et fall utelukkende drevet av nedgang i husleier og valutakurseffekter. En slik nedgang i KPI er ikke så ille som det høres ut som. Fordi det er spesielle faktorer som driver utviklingen, skal en ikke kalle et eventuelt prisfall for allmenn deflasjon.
Likevel, i et scenario med 3-5 pst videre styrking av kronekursen, er det grunn til å regne med at konsumprisveksten neste år blir negativ. Godt hjulpet av fallende husleier.
Hvis så skjer, og den målte samlede KPI-vekst viser seg å havne i negativt lende, skal det bli spennende å se om det får følger for andre størrelser i økonomien som lønn, rente og boligprisvekst.