Intet forløser kreativiteten som en deilig lunsj med spirituelle mennesker på gode gamle Hard Rock Café i Oslo. Burgerne kan anbefales.
Der var jeg i går, og etter hvert som bordet trøtnet av mine utlegninger illustrert av spasmiske håndbevegelser, dro jeg frem makro-økonomenes lommekniv: Servietten.
Sagnet sier at økonomen Arthur Laffer la fram sine teorier om ’’dynamisk skattepolitikk’’ for presidentens rådgivere under en bedre middag i Washington ved å tegne og regne på restaurantens serviett.
Så her er Andreassens serviettanalyse for verdivurderingen av aksjer, boliger og fritidshus.
Aksjeanalysen
For aksjer er det naturlig å vurdere likningen:
– Pris = inntjening X multippel
Skal prisen på aksje eller aksjemarkedene stige, eller falle for den saks skyld, må noe skje med en av de to faktorene på høyresida av likhetstegnet.
Det sunneste er om inntjeningen stiger. Enda bedre er det hvis stigningen i profitten antas å vare lenge, noe som også trekker den andre faktoren, multiplen, opp.
I år ventes det amerikanske aksjemarked å ha om lag nullvekst i inntjeningen. Slår denne konsensusprognose til, vil svingninger i børskursene avspeile endringer i multiplen, eller med andre ord, hvor mye folk er villig til å betale for den gitte inntjening. Mitt tips er at de vil betale ti-femten pst mindre ved årsskiftet enn de gjør i dag, men hvem vet. Hva folk er villig til å betale ved juletider er avhengig av hva de tror om 2014. Renta er null og der vil den forbli.
Det er ikke så lett å finne på så mye smart i en æra hvor prisene på varer stort sett faller.
Boligmarkedene
I prinsippet kan boligmarkedene analyseres litt på samme måte. Boligprisene er bestemt av verdien av å bo, gjerne målt ved nabolagets gjengse husleier, og den multippel folk er villig til å betale for det.
Pris = husleier X multippel
I storbyene i Norge i dag vokser husleiene jevnt og trutt, og boligprisene vil nok tendere samme vei der hvor disse trender fortsetter. Men også her kan svingninger i multiplen spille oss et puss. I de store byene i dag er det mange leiligheter som omsettes til en multippel på omlag 30, hvilket er om lag det dobbelte av hva vi i dag har for det amerikanske aksjemarked. I en viss forstand avspeiler norske boligpriser nordmenns tro på at norske husleier vil stige.
Selv synes jeg ikke en multippel på 30 er noe å si på, og tipper heller at den stiger videre, enn at den faller, hvis realrenten i statsmarkedene fortsetter å være nær null eller lavere. Likevel, husk min prognose om stigende boligpriser avhenger både av at norsk økonomi fortsetter å vokse og at rentene er stabile eller fallende.
Formelen kan også brukes til å forklare hvorfor luksussegmentet sliter. I Norge er det vanskelig å få noe særlig mer enn 40 000 kroner per måned i månedlig husleie for en bolig – uansett hvor gjev den er. Det er annerledes i andre land, men i Norge egner luksusboliger seg rett og slett ikke som utleieobjekter.
Når du trekker fra et par hundre tusen kroner i drift og vedlikehold på våre fornemste adresser, sitter du i realiteten igjen med fint lite til å dekke den høye kapitalkostnad. For boliger over 20 millioner kroner i anskaffelse blir fort multiplen prohibitivt høy, og avkastningen minimal.
Fritidsmarkedene
Til slutt kan en også bruke denne varianten som forklaring på endringer i fritidsmarkedene.
Reiselivsbransjen klager over vanskelige tider som følge av utenlandsk konkurranse. Visstnok var tre-fjerdedeler av nordmenns ferie i fjor i utlandet. Samtidig ser vi at hyttemarkedene strever med å komme i balanse.
Uten at jeg skal dra det for langt, kan vi bruke samme trylleformel for å vurdere hyttemarkedene:
Pris = feriekostnader X multippel.
Multiplen her er trolig mindre rentefølsom enn i boligmarkedene all den tid det er mer egenkapital i de fleste hytteprosjekter enn det er i boliger. Gitt en noenlunde stabil mutlippel tvinges vi til å fokusere på feriekostnadene.
Her har det skjedd litt av hvert i senere år. For det første har alternativet til norske ferier, ferie i utlandet, blitt billigere enn det var. Kostnadene ved å feriere i Norge, restauranter med mer har derimot steget.
Sist, men ikke minst, mange kommuner har innført eiendomsskatt på fritidsbolig, samtidig som vel og foreninger er blitt flinkere til å kreve sitt for snømåking med mer.
Skatt og velavgifter kan fort utgjøre 15-20 000 kroner i året for en moderne mellomstor norsk hytte. For de hyttene som bare brukes et par tre uker i året, er dette en betydelig døgnkostnad.
Jeg er svært så usikker på hvordan det skal gå med hyttemarkedene i Norge fremover. Trolig må hytteeiere, kommuner og stat alle se på hva de kan gjøre for at flere nordmenn kan ta Norge i bruk. En reduksjon av døgnkostnadene ved å eie egen hytte må være i alles interesse.