Det skjedde på Soria Moria. Hvor ellers?
Jeg satt en vintermorgen, litt redusert etter nattens makrodiskusjoner, og hørte på vår eminente tilsynsdirektør Morten Baltzersen holde en av sine pedagogiske taler om utfordringene i norsk finans. Eller rettere sagt, tre taler i én, som han selv presenterte foredraget sitt.
Først fortalte han at verden var farlig, noe som betød at vi alle burde være forsiktige med vår risikoprofil. Utlån til bedrifter, aksjer med mer var utsatt for mulige sjokk fra Europa. I den andre del tok han for seg livselskapenes utfordringer. Hvis rentenivået forblir lavt bør bransjen snarest (og helst i går) reise ny egenkapital. Sist, men ikke minst så tok han for deg boligmarkedene. Han reiste seg opp, kastet sin støvete gullgraverhatt i taket og skrek ut: Kjøp bolig – YEEEHAAAA!
Ok da, så gjorde han ikke det.
Han sa tvert imot at det var fare for at boligprisene kunne stige faretruende mye. En voldsom stigning, som ligner på andre lands bobler, truer.
Som investeringsidé kunne han imidlertid like gjerne ha imitert idéene og gullgraverdansen til Walter Houston i ’’Skatten fra Sierra Madre’. Bare tenk sjæl. Det er fare for at aksjemarkedene rammes av europeiske tragedier, fare for at rentenivået forblir så lavt at livpensjonen din er usikker, og fare for at boligprisene stiger til værs som heliumfylte blå ballonger på Høyres valgvake.
Hva vil du investere i?
Det er litt politisk ukorrekt å diskutere våre hjem-kjære-hjem i utelukkende økonomiske termer, men uansett hjemmenes kramgodhet er det verdt å merke seg noen tunge trender som påvirker prisene i våre boligmarkeder.
Det første er avkastningskrav. Som stud.oecon Jens Stoltenberg i sin tid påpekte, har boliger mange fellestrekk med realrenteobligasjoner. Boliger gir en strøm av tjenester, eller husleieinntekter, som har en tendens til å stige i verdi i takt med inflasjonen. Verdien av disse strømmene svinger i takt med rentenivået. Nå som realrentene i mange land er null eller negative, stiger naturlig nok prisen på både obligasjonene som gir en fast positiv realrente og prisene på brukte boliger som lett kan leies ut.
Det er verdt å merke seg at boliger som vanskelig kan leies ut, ikke nødvendigvis stiger så mye som følge av en grusing av realrentene. Ukurante luksusboliger stiger ikke nødvendigvis sterkt, bare fordi realrentene faller.
Den andre egenskapen, og vel så viktig som rentenivået, er kredittmarkedenes søking etter nye avlastningsmuligheter.
Her er vi trolig utsatt for et globalt fenomen – alt flyter. Mens nordmenn tidligere har sett hvordan prisen på varer og tjenester utlignes mellom land, og erfart hvordan lønninger i næringer som får grisebank av asiatene presses nedover, ser vi i disse dager effekten av det globale kredittmarkedet. Norske kreditorer, og spesielt våre husholdninger, er attraktive låntagere i de globale markedene.
Norge har lite kontroll over sin arbeidsinnvandring. EØS-avtalen sikrer fri flyt av arbeidskraft i Europa. Takket være åpne og frie kapitalmarkeder har vi heller ingen kontroll over vårt rentenivå. Det norske kapitalmarked er ikke en innsjø, men en del av et verdensomspennende hav.
Det viktige for oss bankfolk å forstå er imidlertid at vi over tid neppe har kontroll over pris og volumer i våre kredittmarkeder heller. Myndighetenes evne til å kontrollere, kreditt- og boligmarkeder er god så lenge norske aktører dominerer vårt hjemmemarked, men er på lang sikt omtrent den samme som deres evne til regulere markedene for kjøleskap og tørketromler. Jo større markedsandeler utlendinger erobrer i våre kredittmarkeder, desto mindre effekt får særnorske reguleringer.
Hvor bærer vi avsted (?), undret jeg meg på denne formiddagen på Soria Moria. En eller annen langsiktig likevekt må da finnes.
Hensyntar en vedvarende lave realrenter, en ventet særnorsk inntektsvekst, og at vi unngår krise i verdensøkonomien eller oljemarkedene, er det mulig å regne seg til at boligprisene i dag er om lag 20 pst for lave.
Finanstilsynet kan forsinke tilpasningen til, men neppe endre nivået på boligprisenes langsiktige trender.
Bør vi bekymre oss for gjelda? Husholdninger har i dag en samlet gjeld som er litt mindre enn deres totale finansielle eiendeler. Utover noen hundre milliarder i netto finansiell formue, har de omlag fem tusen milliarder kroner i hytter og hus. Snart har nordmenn dessuten et tilsvarende beløp i statens ulike pensjonsfond. Få tenker på at deres bokhyller, biler, hvite tennissokker, med mer, utgjør betydelige beløp; trolig et par tusen milliarder kroner i samlet inventar og løsøre. Er vi ærlige, er det egentlig et guds under at husholdningene har så lite gjeld som det de har i dag. Også gjeldsgraden er trolig under sin langsiktige likevekt.
Derfor tror jeg vi alle må regne med at boligprisene og gjelda uansett kommer til å øke i årene som kommer. Force Majeur i form av oljepriskrakk, kriger, kan jo alltids inntreffe, men det skal litt til for å hindre høyere boligpriser og en sterkere gjeldssetting i husholdningssektoren. i årene som kommer.