I Norge har det blusset opp en debatt om reguleringer av byggeaktivitet vs. boliglån fra banker. En debatt som kan virke lettere forvirrende på oss alle.
Jeg har profilert meg med den litt uvanlige konklusjon at reguleringene vil forverre ikke forbedre en tiltagende boligkrise. Det står jeg ved.
Sakens kjerne ligger i hva en tror om dagens nivå på boligprisene. Er prisene for lave eller for høye?
Et sammenligningsgrunnlag er å se dagens boligpriser i forhold til byggekostnadene. I de fleste kommuner i Norge er prisen på brukte eneboliger nå lavere enn nybyggingskostnadene for selve bygget. Selv om du fikk tomta gratis ville det ikke lønne seg å bygge. Dette er Norge.
Folk er ikke klar over hvor lite luksusmarkedet for boliger er. På nettstedet www.finn.no er det i dag bare i underkant av 2400 eneboliger (større enn 150 kvm), som utbys til mer enn 3 millioner kroner.
Da det ikke er så lett å føre opp en enebolig stort rimeligere enn 3 laken, hvis du også må betale for tomt og for kommunale avgifter, er det all grunn til å rope varsko om et alvorlig samfunnsproblem:
Boligprisene er for lave til rettferdiggjøre nybygging i det meste av Norge.
Vi trenger hjelp fra det offentlige for å senke byggekostnadene og/eller få opp boligprisene, men blir tilbudt det motsatte. Dette fordi myndighetene har en annen agenda enn å bedre balansen i boligmarkedene.
Merkelig nok har de fleste samfunnsøkonomer konkludert med det motsatte av det jeg finner åpenbart. De tror boligprisene er for høye. Problematisk høye. Og der utgangspunktet er galt, blir konkusjonen neppe god.
Trolig starter historien med forhenværende sentralbanksjef Svein Gjedrems CME foredrag høsten 2009. Her ble mye av det ideologiske grunnlaget lagt for å være bekymret for boligpriser, med utlegninger om boligproblemer fra andre land og med henvisning til introen i Gary Shillers bok ’’Animal Spirits’’. Erfaringene var dystre.
Samfunn som hadde midlertidig høye lånefinansierte boligverdier var ved neste korsvei falt i grus, uten evne til å reise seg. Trondheims høye priser ble spesifikt nevnt i foredraget som særlig ille, noe det også gjøres i innledningskapittelet til Shillers bestselger.
Vel, tiden går og i mellomtiden er det kommet en rekke nye lover, regler og reguleringer som gjør det dyrere å finansiere og bygge boliger. Forskrifter som driver opp byggekostnadene per kvadratmeter i hele Norge. Uten tilsvarende prisoppgang i bruktmarkedet vil det da bli stadig mindre lønnsomt å bygge nytt. Heldigvis har ikke prisene stått stille. Heldigvis har de økt raskt.
Strengere offentlige reguleringer av bankenes låneaktivitet til sårbare kunder bidrar også til å øke – (ikke dempe) boligprisene. Innstramninger i bankenes utlånspolitikk, med sikte på å redusere deres lån til utsatte kunder, vil jo ha tre åpenbare effekter.
1) Mennesker uten nok egenkapital, men som likevel har så mange kvaliteter at de normalt ville få boliglån – skal nå stenges ute fra det å eie. Dette er unødvendig. Ok, så er det noe mer risiko å låne ut til folk uten egenkapital, men det å gjøre egenkapital til den eneste avgjørende parameter, dytter mange mennesker som normalt ville få lån, ut i leiemarkedene. Leiemarkedene i Norge er små og selv en liten økning av leietagere kan drive leiene til værs. Strengere håndheving av minstekrav til utleieboliger forverrer situasjonen. Huseiernes Landsforbund anslår at strengere håndheving av regelverket knyttet til hybelutleie har bidratt til om lag 800 hybler er tatt av markedet bare i Rogaland fylke.
2) Over tid vil naturlig nok de forventede mislighold og tap i bankenes boliglån falle. Redusert fare for tap gir igjen muligheter for billigere boligfinansiering i senere år. Slik vil strengere krav til utsatte grupper, gi lavere lånekostnader for alle andre.
3) Strengere reguleringer og nøyere overvåkning av boliglån vil trolig gi som resultat et visst bortfall av boliginvesteringer i bygder og byer hvor boligprisene er lavere enn byggekostnadene. Velvillige banksjefer kunne tidligere vise stort skjønn over hvem som skulle få boliglån. Nå tvinges de til å bli strengere, hvilket har mye godt for seg, men som unektelig bidrar til at det bygges færre boliger på landet.
I Norge har vi i virkeligheten to typer boligmarkeder. Den første er trengselsstedene hvor det er mangel på boliger – både til formålet å eie og til utleie. Nye regler dytter mange unge potensielle eiere ut i leiemarkedet. Spekulanter som merker de nye reglene ved at deres lånekostnader faller, mens husleiene stiger, kaster seg da glupsk over det som måtte være av mulige utleieboliger.
I det andre markedet – hvor boligprisene er lavere enn byggekost (selv om du får tomta gratis), der vil tilbudet nå falle tilstrekkelig til at prisene over tid kan stige. Med redusert tilbud kan prisene stige og kan nærme seg byggekostnadene fra nedsiden.
Vi har med andre ord fått det motsatte av hva vi ønsket oss i både by og land. Redusert tilbud, mer spekulasjon og høyere priser enn ventet, der prisoppgangen gjør minst nytte for seg – i byene.
Hvordan klarte vi å stelle oss slik at?
– Boligprisene steg raskt
– Boligbyggingen falt
– Unge par ble drivende i utleiemarkedet i unødvendig mange år
Det kunne nærmest ha vært et eget tema for en bok fra professor Shiller.