’’A trend is your friend until it bends’’ er et velkjent ordtak for prognosegivere.
For amerikanske boligeiere har imidlertid ikke trenden vært noen god følgesvenn i senere år. Selv før finanskrisen var boligprisene i USA fallende, og de er ned nå med om lag en tredjedel siden den nasjonale pristoppen på forsommeren 2006. Justerer man for konsumprisveksten, gir dette en halvering av de gjennomsnittlige boligprisene siden den gang. Med andre ord har amerikanske boligpriser i gjennomsnitt halvert seg over de siste seks år, når vi regner om i kjøpekraftsjusterte termer. Dette er ikke så veldig langt unna japanske tilstander.
Er det ikke på tide at boligprisene i USA snart snur opp igjen? Jo, kanskje ikke overalt på en gang, men noen markeder vil nok snart være på bedringens vei. I tider med voldsomme opp- og nedturer hvor alle markeder har en tendens til å svinge i takt, har vi lett for å glemme at boligmarkeder er en lokal affære. Du kan ikke bo for langt unna steder du jobber, leverer barn eller har dine fritidssysler.
Kanskje blir de regionale forskjellene større enn før? Da det alltids vil være forskjeller i det lokale næringslivs lønnsomhet og dermed i arbeidernes lønningsposer er det naturlig å tenke seg at det også blir store variasjoner i boligmarkedenes utvikling. Las Vegas er blant de byer i USA som fortsetter å oppleve prisfall på boliger, hovedstadsområdet rundt Washington D.C. er blant de som nå har snudd tidligere nedgang til vekst.
Hva skal til for å snu trenden?
Nå som rentenivået er lavt er det ikke store leieinntektene som må til for å dekke kapitalkostnadene ved å kjøpe for utleie. Derfor ser vi at småinvestorer er blitt meget aktive i markedene for utleieboliger. Også byggingen av denne type boliger har skutt fart.
Imidlertid har fortsatt andre deler av boligmarkedene store utfordringer. Av de antatt 55 millioner husholdninger som har boliglån, er det om lag 12 millioner husstander hvor boligen er mindre verdt enn lånet i banken. Bankene sitter på ytterligere noen millioner boliger i overtatte boliger som skal ut i markedet. Boliger som det vil ta tid å selge.
Summerer en opp hele det amerikanske kontinent er det riktig at gjennomsnittet er stabilt, men variasjonene er her vel så interessante som totaltallene. Der hvor arbeidsmarkedene er stabile eller i bedring er det lett å se for seg at de senere års negative trender kan brytes. Nye oppsving kan vi få i områder der både arbeidsmarkedet bedrer seg og hvor det ikke er store mengder usolgte boliger i utgangspunktet.