Arbeiderpartiet har for tiden et utvalg som skal se på boligspørsmål. Utvalget er resultatet av en ganske forvirret og tidvis opphetet debatt om boligpriser i Norge. Derfor må jeg bruke litt tid først på å si litt om boligmarkedene i Norge – fordi det er mange forskjellige markeder – før jeg kommer med velmente råd til det som måtte bli utfallet av Arbeiderpartiets boligdebatt.
Når et Arbeiderpartiutvalg skal se på boliganalyser er det naturlig å ta utgangspunkt i boligprisanalysen til tidligere exam. oecon Jens Stoltenberg. Han laget en to-delt analyse. Først redegjorde han for leiemarkedene.
Til ethvert gitt tidspunkt er massen av boliger konstant. Det er om lag et par millioner boliger i Norge og i et godt investeringsår, øker denne massen med maksimalt én prosent. En naturlig forenkling av leieanalysen blir da å postulere at tilbudet av boliger i Norge er ganske konstant fra det ene år til det andre. Med andre ord har vi til ethvert tidspunkt en gitt mengde boliger som skal fordeles på folket. Noe til eiere, noe til kommunale behov og noe til utleiemarkedet. En ny forenkling er å si at alle i virkeligheten er i samme båt, leietakere betaler leie, mens eierne betaler boutgifter og kapitalkostnader. Hovedforskjellen mellom de to er om du utover det å bo også er en investor.
Er du med på disse to forenklingene?
– Tilbudet er gitt, fra det ene år til det andre
– Vi spør oss ikke om hvordan folk bor, om de eier eller leier, bare om hvor mange kvadratmeter og boenheter de er villig til å betale for å bruke; enten som eiere eller leietakere
Nettopp det å fokusere på betalingsvilligheten for å bo, og endringer i den villigheten, er et sentralt tema. Selve driveren av boligverdier.
Ønsket om å bo godt trenger ikke være stabilt. I senere år har imidlertid boligkonsumet, som andel av folks inntekter, vært ganske uendret fra år til år. En ny, og forsiktig, forenkling tilsier at vi legger til grunn at stabile andeler av inntektene går til boligformål. Og hvordan utvikler så disse nominelle inntektene seg? I fjor og i år ser det ut til at de øker med drøye fem prosent i året.
Med stabile andeler av utgiftene til boligformål, er det da grunn til å regne med at folk er villig til å betale om lag fem prosent mer for en gitt boligstandard neste år enn de betaler nå.
Har du en god analyse av leiemarkedets utvikling vil du trolig også få en god prognose for boligpriser. Under forutsetning av at:
1) tilbudet er noenlunde uendret fra det ene år til det andre,
2) av at inntektsandelen til boligkonsum over tid holder seg nær konstant,
3) at folks disponible inntekter øker med fem prosent i året,
…………………………………………da vil også husleiene vokse med om lag det samme.
Det er denne analysen som gir spekulanter blod på tann. Utgiftene til vedlikehold på boliger vokser gjerne med inflasjonen, slik at nettoen, det du sitter igjen med etter at driftskostnadene er betalt, øker med 5-6 prosent i året, litt avhengig av hvor hardt boligen slites i løpet av et normalår.
Ved uendrete kapitalkrav blir gjerne boligprisveksten det samme som veksten i husleier. Med andre ord peker denne stiliserte analysen på at en naturlig boligprisvekst er 5-6 prosent per år, med de overnevnte parametre som input.
På litt lengre sikt blir også forutsetningen om konstant tilbud av boliger og uendret befolkning litt feil. Når de vokser i takt, bør imidlertid denne enkle prismodellen holde sånn noenlunde – også over tid.
Ser vi på prisutviklingen i dette årtusen, har den unektelig vært nær det denne modellen antyder. Boligprisene i Norge har, på de fleste mål, utviklet seg i i takt med doblingen av husholdningenes inntekter siden tusenårsskiftet.
Hvis det på kort sikt ikke er mulig å gjøre noe med boligtilbudet, er det ikke mulig å gjøre noe ANNET med husleieveksten enn å dempe etterspørselen. Her må politikerne se at hvis de ønsker seg lavere husleier eller implisitt sparte kostnader, så må de redusere etterspørselen etter boliger, enten ved å gi oss dårlige tider – selvskading om du vil, eller ved å dempe befolkningsveksten.
Arbeiderpartiet må ikke la seg forlede av den såkalte ekspertise som tror at skatteendringer, byggeforskrifter eller regler for banklån kommer til å endre på boligmangelen før neste Stortingsvalg. Partiet er for sent ute til å gjøre noe som monner med tilbudet av boliger i 2014.
Det eneste de kan gjøre – utenom økonomisk selvskading – er å dempe befolkningsveksten.
Vedlegg
Et eksempel på ventet boligprisvekst, med fem prosent inntektsvekst og to og en halv prosent allmen prisvekst
– uendret boligtilbud
– uendret andel av inntekt av bolig som går til boligformål (leie og eiekostnad)
– uendrete kapitalkostnader (renter og egenkapitalkrav)
– uendrete skatter
Tabell 1: Et lite regneeksempel | ||
inntekter | 5 | |
priser | 2,5 | |
i dag | ett år frem | |
husleier | 10000 | 10500 |
kostnader | 2000 | 2050 |
kontantstrøm | 8000 | 8450 |
netto vekst | 5,625 | |
i kontantstrøm | ||
Kilde: Terra |
Her, i tabell 1, vises den egentlige driveren bak boligverdiene på en gjennomsnittsbolig med et tenkt eksempel hvor en bolig leies ut for 10 000 kroner i måneden. Fra det ene år til det andre vil konstantstrømmen som spares ved eie, eller tjenes ved utleie, stige noe raskere enn folks inntekter, så lenge disse er klart høyere enn allmenn kostnadsvekst. I dette eksemplet er det antatt at kostnader knyttet til boligens bruk er 2 000 kroner per måned og at disse utgifter stiger med samme rate som inflasjonsmålet (+2,5 prosent pa)
Uten noen endringer i verdsettelsen av boliger vil da boligverdiene stige med om lag det samme som de underliggende kontantstrømmene gjør; 5,625 prosent per år.
Dette er en enkel modell og tar ikke hensyn til svingninger i investorers risikoappetitt, skatt – eller store renteendringer.
På litt lengre sikt blir også forutsetningen om konstant tilbud av boliger og uendret befolkning litt feil. Når de vokser i takt, bør imidlertid denne enkle prismodellen holde sånn noenlunde – også over tid.
Ser vi på prisutviklingen i dette årtusen, har den unektelig vært nær det denne modellen antyder. Boligprisene i Norge har, på de fleste mål, utviklet seg i i takt med doblingen av husholdningenes inntekter siden tusenårsskiftet.
Hvis det på kort sikt ikke er mulig å gjøre noe med boligtilbudet, er det ikke mulig å gjøre noe ANNET med husleieveksten enn å dempe etterspørselen. Her må politikerne se at hvis de ønsker seg lavere husleier eller implisitt sparte kostnader, så må de redusere etterspørselen etter boliger, enten ved å gi oss dårlige tider – selvskading om du vil, eller ved å dempe befolkningsveksten.
Arbeiderpartiet må ikke la seg forlede av den såkalte ekspertise som tror at skatteendringer, byggeforskrifter eller regler for banklån kommer til å endre på boligmangelen før neste Stortingsvalg. Partiet er for sent ute til å gjøre noe som monner med tilbudet av boliger i 2014.
Det eneste de kan gjøre – utenom økonomisk selvskading – er å dempe befolkningsveksten.