Den fæle tomteboblen

I skumringstimen, en flott sommerkveld i fjor, så jeg noe mystisk ved det som for meg var selveste drømmeboligen; en eiendom med strandlinje, bryggeanlegg, hovedhus med mer. Lettere sjokkert så jeg at det arkitekttegnede hovedhus av nyere dato var i ferd med å rives!

Når jeg fikk summet meg, skjønte jeg at det kanskje ikke var så dumt å rive fremfor å pusse opp. Eiendommen var nylig omsatt for over 40 millioner kroner. Det å rive hovedhuset og bygge helt nytt ville bare tøye budsjettet med noen få millioner ekstra. Byggekostnader for selv fine hus er tross alt sjeldent høyere enn 30 000 kroner per meter.

Med andre ord er det meste av kjøpesummen for luksuseiendommer rene tomtekostnader. Om tomta er bebygget eller ei spiller mindre rolle enn tomtas beliggenhet. Og jo dyrere tomta er, desto mindre betydning har selve byggverket for eiendommens verdi – nær sagt uansett hvor fint det er.

Dette bør kanskje bobleøkonomene tenke litt over. De som sier at boligprisene er for høye, mener i virkeligheten at tomtene er for dyre. Dette er roten av våre boligproblemer: Manglende volumer av og stigende priser på tomter.

Siden tusenårsskiftet har boligprisene i Norge ganske nøyaktig doblet seg. Byggekostnadene har imidlertid bare steget med om lag det halve. Tomteverdiene i de fleste tilfelle har følgelig steget med langt mer enn det dobbelte.

Ta eksemplet med en luksusbolig som kostet fem millioner kroner da det nye årtusen ble feiret, og som siden har doblet seg i verdi. Trolig var tomtekostnaden den gangen maksimalt halvparten av den samlede prisantydning. Byggeverdien vil kanskje ha steget fra med en million kroner i verdi i disse år. Resten av verdistigningen ligger ganske sikkert i selve tomta.

Alle boligspekulanter som har kjøpt relativt dyre leiligheter i byene har i realiteten vært tomte spekulanter. De tror kanskje at verdien av kjøkken, do, og garderobeskap har doblet seg siden tusenårsskiftet, men det meste av formuestigningen ligger i tomta.

Bobleøkonomene må likeledes ta inn over seg at når de snakker om prisvekst i de store byene er det ikke bolig- men tomtepriser de snakker om. Tomtebobler om du vil.

Skjønner du at tomtepriser er utfordringen, gir løsningene seg selv. I et Norge hvor befolkningen eksploderer er det bare to løsninger: Enten bor flere på hver boligtomt, eller så tar vi flere tomter i bruk. Begge løsninger har sine sider. Bygger du i høyden tas utsikten fra naboene. Går du først løs på markagrensen, er det egentlig ingen logisk stopp før den siste furua er hogget.

Det er jo litt komisk at tomtene er kjernen i boligproblemene i det tynt befolkede Norge. For få tomter der folk vil bo, men nok der folk ikke vil eller ikke kan slå seg ned.

Det er håp. Drammens suksess peker vei mot en løsning. Her har flytoget nylig ankommet, hvilket har forløst en betydelig prisoppgang i byens mange hyggelige boligstrøk. Et tydelig bevis på at gode samferdselstiltak kan lønne seg. Mange større Metro-områder i Norge kan med fordel satse mer på bane. Gjerne til jomfruelige byggefelt hvor småbarnsfamilier mottar tomter. For min del ka barnefamilier få tomtene gratis.

Det høres unektelig raust ut å gi bort kommunale og statlige tomter til nybyggere i det ganske land, men vi må huske på at i det meste av Norge så lønner det seg ikke å bygge en ny enebolig. Den gjennomsnittlige pris per kvadratmeter for eneboliger er fortsatt under 20 000 kroner per kvadratmeter. Langt under den typiske byggekostnad med andre ord, selv før tomtekostnaden hensyntas.