Siden kredittliberaliseringen på midten av 1980-tallet har norske boligpriser utviklet seg marginalt sterkere enn husholdningenes inntektsutvikling, et avvik som trolig kan tilskrives kvalitetshevinger på boligstandarder. Prisveksten har imidlertid ikke vært jevn, men svingt med konjunkturene og rentene. I fjor steg boligprisene, slik de måles av Norges Eiendomsmeglerforbund, med 9pst – og ny vekst ventes i år: + 6,5pst. Dette er noe svakere en i fjor, men fortsatt sterkere enn inntektsveksten. Nedenfor diskuteres prognoser og usikkerhet for boligprisene frem til 2015.
Husholdningenes antall, inntekter og finanser
Den norske befolkningen er i sterk vekst takket være gode fertilitetstall for norske kvinner og sterk innvandring. De to siste år har den norske befolkningen økt med drøye 100 000 mennesker og vi har fått mer enn 50 000 nye husholdninger. I årene 2012-2014 ventes det noe svakere vekst om ikke annet fordi at antall ledige stillinger antas å falle samtidig som det er økende boligmangel de steder i landet hvor arbeidsmarkedet er hetest.
Den samlede inntektsveksten har også vært god med om lag 6pst vekst i husholdningenes nominelle inntekter i fjor. I år vil inntektsveksten være noe svakere, forutsatt et moderat lønnsoppgjør til våren, men fortsatt bør husholdningenes nominelle inntektsvekst holde seg på 4-5pst. Det vil gi en særdeles sterk og unormal vekst i kjøpekraften fordi konsumprisene i år vil være omlag uendret fra i fjor, takket være vinterens lave el-priser. Utviklingen i 2013-2014 er vanskeligere å spå fordi det vil avhenge av konjunkturene ute og av hvor sterk kronekursen blir. Veksten i kjøpekraften vil avta etterhvert som inflasjonen normaliseres på omlag én prosent per år som trendvekst.
Om lag halvparten av voksne nordmenn får sine hovedinntekter fra det offentlige enten ved at de jobber der eller ved at de mottar trygder. Noen få prosent av yrkesbefolkningen jobber i primærnæringene, som ventes å vise moderat vekst. Av de resterende 1,7 millioner voksne i arbeidsstyrken er det om lag en kvart million som jobber i industrien. De som er i oljerelaterte næringer ventes å få sterk vekst som følge de store planlagte investeringene i Nordsjøen, mens andre mer tradisjonelle industrifag trolig vil fortsette å slite med inntjeningen og nedbemanne i Norge. Tjenesteytende næringer vil også preges av disse divergerende trender. Moderat vekst for de som jobber opp mot offentlig sektor eller primærnæringene, svært god lønnsomhet og vekst for oljerelaterte tjenester og fortsatt krevende tider for tjenesteytende næringer for øvrig.
I sum er det naturlig å vente at husholdningenes samlede inntekter øker med en årlig rate på omlag 4pst i årene 2013-2014, forutsatt en vekst i sysselsettingen på om lag ett prosentpoeng per år. Nedsiderisikoen i disse anslagene er relativt beskjeden med mindre oljeprisen skulle falle med en tredjedel eller mer. Et slikt fall kan ramme veksten i antall sysselsatte i offentlig sektor, deres lønninger og i trygdeutbetalingene. Investeringsplanene for Nordsjøen frem til 2016 er ikke spikret, men er relativt sikre da det som oftest er feltutbygginger/utbedringer som går over flere år som nå settes i gang.
Rike husholdninger med mye gjeld
Husholdningenes finanser er preget av relativt høy gjeldsgrad når en regner brutto. Imidlertid er norske husholdningers tilganger relativt store og bare boligformuen alene antas av Statistisk Sentralbyrå å være på det dobbelte av gjelden. Likevel er husholdningene sårbare for store renteendringer fordi det meste av lånene er til flytende rente. Med en gjeldsgrad på om lag 200pst av samlede disponible inntekter vil et rentehopp på 5 prosentpoeng kunne brutto slå ut i sterk utgiftsvekst, selv om netto-tallene blir langt mindre problematiske som følge av skattefradrag og et antatt tilsvarende rentehopp på husholdningenes bankinnskudd. Husholdningene har også buffere i form av en historisk høy sparerate (omlag 9st). Et stort rentehopp vil også redusere verdien av boligene hvis det kommer uten noen tilsvarende økningen i den allmene pris- og lønnsvekst.
Rentenivået antas å endre seg lite i tiden fremover. Norges Bank vil trolig kutte sin folio-rente med omlag et halvt prosentpoeng i år, slik da også markedene i skrivende stund indiskonterer. Dette vil trolig bringe også boliglånsrentene noe ned. I årene 2013-2014 venter vi ingen renteendringer, men markedet ser ut til å ta høyde for at boliglånsrentene kan komme noe opp igjen.
Boligutbudet
Norge har tradisjonelt investert mye i boliger, men i de senere år har boliginvesteringene utviklet seg svakt, selv om de tok seg opp noe i fjor vår. I fjor høst var imidlertid igangsettingstakten falt tilbake til et antatt trend på om lag 25 000 enheter i året. Dette er brutto: Norge antas også å miste noen tusen enheter boliger hvert år til riving, brann med mer.
Ikke alle legger økonomer legger vekt på forholdet mellom nybygg og befolkningens vekst, og det vil heller ikke gjøres eksplisitt i prognosene her. Imidlertid sier det mye om risikobildet. Faren for svikt i utleiemarkedet er liten så lenge det er et misforhold hvor befolkningen øker langt sterkere enn boligmassen i Norge. Demografien i Norge kan imidlertid endres hvis eventuelle nedgangstider blir så alvorlige at dagens innvandring snur til nye bølger av emigrasjoner.
Boligprisene i sum
En normal prognose bør starte med å spå en boligprisvekst om lag på linje med husholdningenes inntekter. Sterke renteendringer eller migrasjoner kan endre denne banen, men i skrivende stund er det naturlig å spå:
2012: + 6,5%
2013: + 4,5%
2014: + 4.0%
Anslagene på årets vekst trekkes litt opp av rentekutt og økt spekulasjon i boligobjekter.