Boligprisene i korreksjonsmodus

Ved årtusenskiftet var det fest og jubel overalt i verden, unntatt på St Hanshaugen i Oslo, hvor en stabukk gikk rundt og hysjet på folk.

– DET NYE MILLENIUM STARTER først 1. januar 2001, ikke 1. januar 2000!

Men ingen hørte på meg uansett hvor mye jeg skrek, ropte, og flakset med armene. (Men jeg hadde rett – tell selv!)

Litt på samme måte føler jeg det nå – når jeg sier at boligprisene i fjor falt! De steg ikke slik alle andre hevder. EiendomsNorge har slått fast at prisene i desember var 2,8 pst høyere enn de var for ett år siden, noe som i og for seg er riktig.

Men måler en alle årets måneder under et – alle årets boligtransaksjoner – viser de en nominell vekst på 0,8 pst, og dermed en reell nedgang på om lag 2 pst for året som helhet.

Noen vil si at dette er flisespikkeri, men konjunkturfortellingen blir påvirket av hvilke tall som brukes. I årene 2015-2017 steg boligprisene ifølge denne indeks med drøye 20 pst, klart mer enn pris- og lønnsveksten skulle tilsi. Siden våren 2017 har prisene imidlertid vært på vikende front. De er i Norge i desember 2018 ned 3,5 pst nominelt siden april 2017, og er altså noe sånt som 7-8 pst i reelle termer lavere nå enn de var den gang. Et poeng jeg håper Sentralbanksjef Øystein Olsen merker seg.

Boligåret 2018 avsluttes med usikre investorer som sitter på store varelagre av ganske så ordinære boliger, som det ikke lønner seg å leie ut. En trøst for være at det ikke var stort å hente i aksjemarkedet heller i fjor, men over tid vil negativ avkastningstall bli problematiske for boliginvestorene. Folk vil gradvis forsøke å redusere sin bruk av kvadratmeter hvis vi nå er inne i en langvarig periode med beskjeden prisvekst i boligmarkedene. Noe vi trolig er.

Det er denne ubehagelige korreksjonsfasen vi nå må igjennom før, boligprisene kan begynne å stige som normalt.

Ikke helt ulikt en gullsmed som syntes det er fint med et stort varelager når gullprisene stiger, har mange nordmenn hatt et helt avslappet forhold til den løpende avkastning ved å drive utleie. Det viktigste har vært å låne så mye som mulig, og investere i boliger som stiger i verdi. ‘Asset play’ kaller de det i shippingbransjen.

Et stort utbud av boliger borger for en fallende tendens for boligprisene nå på nyåret, gitt at potensielle kjøpere har veldig mye å velge i, de fleste steder i Norge.

Oslo var sterkt i desember, ned bare 0,2 pst fra måneden før. Et tall som ser litt pussig ut, gitt at OBOS melder om en nedgang i sine Oslo-boliger denne måned på 1,7 pst. Samlet i 4. kvartal var boligprisene for OBOS sine Oslo-boliger ned hele 3 pst.

For meg ser det ut som om avkastningen av å drive utleie av småleiligheter er kommet ned i om lag 2-3 pst i Oslo sentrum, når du hensyntar slitasje på boligen, og lønnede arbeidstimer som må nedlegges i utleiearbeidet. Utleie av eneboliger gir langt lavere avkastning enn dette.

Hadde husleiene vokst i ekspressfart ville ikke en svak forrentning pt vært noe stort problem, da enhver manglende lønnsomhet ville ha vært forbigående.

Imidlertid stiger ikke husleiene som før. Veksten i november var ifølge KPI, bare 1,5 pst det siste år. I praksis står husleiene stille mange steder i Norge.

Derfor er det ikke så rart at mange småinvestorer nå ønsker å selge. Sjekk FINN.no med søkeord RESALG, og du får opp et knippe prosjekter folk helst vil ut av. Boligprisene må ned slik at det lønner seg bedre å leie ut!

Holder Norges Bank seg i ro – noe jeg spår – trenger ikke boligpriskorreksjonen å bli så stor her hjemme. Bankene er fortsatt hissige på å yte boliglån. For året som helhet vil kongeriket trolig få en reell boligprisnedgang på 5-10 pst, med en nedgang på 2-7 pst i løpende priser, hvis lønnsoppgjøret i år blir som i fjor.

Selv har jeg minus 3 pst som estimat for kalenderåret 2019.

Hvorvidt jeg får rett avhenger av tallene for 1. kvartal i år. Et kvartal som normalt gir en boligprisvekst på 3 pst eller mer, men som jeg spår blir ganske så flatt nå i år. Boligprisene var ved utgangen av året 1,6 pst lavere enn gjennomsnittet for fjoråret. Vi har et såkalt overheng inn i 2019 på minus 1,6 pst.

For 2020 ser det bedre ut for prisene, hvis vi får et kraftig fall i nybyggingen av boliger gjennom 2019. Et fall som bereder grunnen for en snuoperasjon på Bankplassen, med varsel om fremtidig rentekutt – en eller annen gang mot slutten av neste år, eller i de første måneder av 2021.

Men uansett GODT NYTT ÅR til dere alle i det som tror dere er i årtusenets 20 år, men som i virkeligheten er i dets 19. Sukk.