Et boligmarked uten sikkerhetsnett

I november falt boligprisene i kongeriket med 1,5 pst, med minst nedgang i hovedstadsområdet (minus 0,5-0,7 pst), og sterkest nedgang i Trondheim (ned 2,1 pst), og Tønsberg m Færder (minus 2,2 pst).

Nedgangen er størst der hvor nybyggingsaktiveten har tatt litt overhånd i forhold til den underliggende etterspørsel etter boliger. Selv om omsetningsvolumene var marginalt sterkere enn i samme måned i fjor (+1,6 pst), er det fortsatt unormalt mange boliger til salgs for årstiden.

Derfor er det grunn til å vente at boligprisene vil falle mer enn normalt også i desember, med en anslått nedgang på 3 pst i årets siste måned, som et svært så usikkert estimat. Mye vil her avhenge av om selgerne av boliger dumper prisene før jul, eller tar sjansen på å vente til over årsskiftet. En tid da boligmarkedene normalt er langt bedre enn de er i førjulsstrida.

Selv legger jeg til grunn null i prisvekst for januar-februar, langt mindre enn de 3-4 pst som normalt gjelder for disse månedene, akkumulert.

Norges Bank antas å holde renten uendret i 2019, noe som vil mulighet for en stabilisering av bruktboligprisene utover året. Lønnsvekst på 2,5-3 pst neste år (som i år) vil hjelpe. Men flate renter gir bare muligheter for stabilisering, som kun utnyttes, hvis boligbyggerne stopper opp, og kutter boligbyggingen kraftig slik at overskuddstilbudet av nye boliger tørker opp.

Størst overflødig utbud virker det å være for relativt dyre leiligheter, som vanskelig lar seg forrente i et normalt leiemarked. De beste markedene vil fortsatt være for unikt populære familieboliger nær, eller i, de store byene.

Men det viktigste aspekt ved 2019 som boligeiere må tenke over, er den enorme usikkerheten som gjelder i situasjoner som nå hvor det ikke er mulig å gjøre noe særlig til eller fra med renta hvis markedenes korreksjon skulle vise seg bare være begynnelsen på en langsiktig nedadgående trend for norske boligpriser.

I dag er det fortsatt sånn at vi bygger mer enn det som selges. Det er fortsatt en økning i gjennomsnittlige antall dager boliger ligger for salg før de blir solgt, og det er fortsatt svak prisnedgang. En allmenn prisnedgang som tapper godtfolks egenkapital.

En må huske på at boligprisene har en tendens til å svinge i selvforsterkende sykler. Når prisene stiger som vi har sett i senere år, øker egenkapitalen til alle de som ønsker å ‘kjøpe seg opp’ til noe større og dyrere. Men når prisene faller, får vi en nedadgående spiral som følge av at folk får mindre egenkapital desto sterkere prisfallet blir. Og reduksjoner i egenkapital kan i seg selv dempe budene, selv i de mest attraktive delene av boligmarkedene våre.

Prognosen for 2019 blir da en svak nedgang i boligprisene, trolig 2-3 pst, forutsatt at Norges Bank holder rentene uendret, at boligbyggerne struper nybyggingen, og at kjøperne av bruktboliger ikke lammes av frykt.

Bedre kan det gå hvis veksten i verdensøkonomien og dermed våre eksportinntekter skulle bedres, uten at renteoppgang utløses.

Verre kan det gå hvis:
– Norges Bank trår til med unødvendige rentehevinger.
– Hvis nordmenn oppdager at vi har langt mer eiendom enn vi strengt tatt trenger, og blir redd for at prisene på eiendom av alle typer er på vikende front.
– Hvis boligbyggerne fortsetter å bygge for mange enheter.

Det vi virkelig skal frykte er at alle begynner å frykte for et boligprisfall. Et selvoppfyllende profeti i en homogen og tungt forgjeldet befolkning.