Kokebokoppskriften på et boligkrakk

Nå trekker det mot jul. Noen dager kan være fine, men stort sett blir det litt gråere og kaldere frem mot julaften. Slik er også boligmarkedene våre i det meste av kongeriket. Oktober var svakt. November og desember blir noe verre. Vi kan bare håpet at januar holder nullen.

Oktober var ned 0,6 pst i pris fra måneden før. Ganske så normalt for oktober å være. Antall boliger som ble lagt ut for salg var imidlertid unormalt høyt. En opphopning av usolgte boliger som ikke lover godt for prisene på nyåret.

November og desember antas å falle i pris med om lag det samme som normalt for disse måneder, hvor resten av årets varelager av boliger tømmes. Noe som ikke nødvendigvis er noe stort problem. Problemet for 2019 blir om årets rekordhøye salgsvolumer faller tilbake. Samtidig som tilbudet eser ut

Størst usikkerhet er det knyttet til januar. Det vil være et sjokk om nedgangen i priser fortsetter også denne måned.

Januar, med sitt minimale utbud, pleier å være årets sterkeste måned når det gjelder prisoppgang. Et negativt sjokk i januar kan lamme kjøpsinteressen i flere måneder fremover. Måneder hvor volumene velter ut.

Etter 30 år i bransjen savner jeg fortsatt den gode tommelfingerregel som kan forklare meg hvordan mannen i gata snur fra pessimisme til optimisme. Og omvendt. Det John Maynard Keynes kalte endringer i ‘animal spirits’.

I boligmarkedene er det spesielt vanskelig å se hvordan stemningene skifter, før lenge etter at omslagene vises i offisiell statistikk.

Likevel er det naturlig å spå at etter et markert omslag i verdipapirmarkedene så vil boligmarkedene, og spesielt de deler som retter seg mot finansielle investorer, slå om til det negative i løpet av året.

Jeg er egentlig ikke så opptatt av de norske renter all den tid de allerede er høye nok til å gi en markert nedgang i kredittveksten. Stalltipset mitt er at Norges Bank ikke endrer rentene de nærmeste år. Helt uproblematisk. En prognose som blir sikrere for hver dag som går.

De amerikanske rentene er det imidlertid verre med.

En global utfordring for verdens boligmarkeder, i hvert fall de deler av boligmarkedene som retter seg mot finansielle investorer, er nettopp utviklingen i lange amerikanske statsobligasjoner. Papirer som er en yndet spareform ulike steder i verden.

Boligmarkedene i mange land rammes i høst av den sterke stigning i lange amerikanske renter. Den 30-årige amerikanske statsobligasjon tilbyr nå investorer stabil og sikker avkastning i en likvid spareform.

Nå som yielden her har den kommet opp i 3,5 pst, bør andre spareformer som er usikre, illikvide og kortvarige, tilby en avkastning på 4-6 pst for å kunne konkurrere om småsparernes gunst.

Dessverre er det de færreste boliger i Norge som kan gi en slik avkastning. Ikke at det betyr så mye for de objekter som barnefamiliene skal kjøpe, men alle typer utleieobjekter vil kunne rammes hardt.

Yielden i Oslo er i dag 2-2,5 pst. Et helt uinteressant nivå for den som alternativt kan kjøpe lange amerikanske statspapirer.

Bortfallet av interesse fra finansielle investorer skjer samtidig som tilbudet av boliger øker på. Spesielt dyre leiligheter flommer det over av på det norske boligmarked. Boliger med en unormalt lav yield.

I dag fikk vi også de endelige igangsettingstallene for årets tre første kvartaler. Igangsettingen gjorde et byks i 3. kvartal, med en årlig rate på 33 000 enheter (sesongjustert). Boliger som skal pøses inn i et marked som allerede har et rekordhøyt utbud.

Det i en befolkningen som samlet vokser med 25-30 000 i år. Av disse er det bare 10 000 nordmenn. Resten er utlendinger som skal bo billigere, trangere, og for en kortere periode enn nordmenn flest.

Halvparten av befolkningsveksten av nordmenn skjer i Akershus. I resten av Norge bygges det nå i en årlig rate på 25-30 000 boliger, for en norsk befolkning som vokser med 5000-6000 i året – pluss 20 000 utlendinger.

Det er slik boligkrakk lages.

Summerer enn opp makrobildet de siste uker har det ukentlig blitt mye verre for boligmarkedene. Konjunkturene ute svekkes, børsene er ned, mens de lange renter har bykset opp på et nivå som mange eiendomsinvesteringer vil slite med.

Igangsettingen er enorm, til tross for at vi har mer enn nok boliger for salg fra før. Skulle Norges Bank være skjødesløse nok til å heve rentene videre vil trolig det som ser ut som å bli en langvarig mild korreksjon i boligprisene, og en kraftig nedgang i igangsettingen etter hvert som Norge får nok usolgte boliger, kunne bli et regelrett krakk i boligmarkedene våre.