Da de første meldingene fra Nasjonalbudsjettet kom over skjermene i går, måtte jeg klø meg i hodet; Hvordan var det mulig å få så sterke tall for 2019 som det Finansdepartementet hostet opp?
I ett ord: Boligmarkedene!
Et nasjonalbudsjett består av mange anslag, men nettopp boligmarkedene er viktige all den tid svingninger i boligbygging (og boligpriser) er avgjørende for en av de største sektorene i økonomien, med enorme ringvirkninger.
Svingninger hos boligbyggerne kan prege salget av interiør, innbo, hvite- og brunvarer.
I Nasjonalbudsjettet anslås igangsettingen av boliger til 30 000 både i år og neste år. Dette kommer etter sterke tall for 2017, og til tross for at Boligprodusentenes Landsforeningen melder om at boligsalget de siste 12 måneder er stabilt på om lag 25 000 enheter.
Overskuddet av boliger til salgs synes nå godt i annonsemarkedene. Det er unormalt mange nye og brukte boliger til salgs. Utleiemarkedene har også nok usedvanlig mange boliger for utleie. Det i forkant av et 2019 hvor antall 19-åringer, en aldersgruppe som leier mye, vil falle markert.
Husleieveksten de siste 12 måneder er den svakeste som er målt i nyere tid; 1,4 pst i året til august. Videre nedgang ventes som følge av det veltes stadig nye leiligheter ut i leiemarkeder hvor folk har mer enn nok å velge i fra før av.
Og boligbyggerne lar seg ikke stoppe. Nå skal det bygges på spekk!
Fremover må en regne med at boligbehovet avtar, hvis befolkningsveksten fortsetter å være svak. Og nedgangen blir sterkere jo større overkapasiteten av boliger man har bygget opp i tidligere perioder. En nedgang som fort blir selvforsterkende da bygningsarbeidere som blir ledig, ofte flytter tilbake til sine hjemland i dårlige tider, noe som reduserer behovet for boliger i kongeriket ytterligere.
En nedgang i boligbyggingen kommer nå på et uheldig tidspunkt for varehandelen, som i senere år har investert tungt i nye lokaler og salgskapasitet. En bråbrems i boligbyggingen vil trolig også smitte over på investeringsaktiviteten i detaljhandelen.
Noen vil si at boligmarkedene har stabilisert seg i år, men saken er heller den at overproduksjonen av boliger, som først kom til syne i 2017, fortsetter i år, og skal en tro Finansdepartementets anslag, også neste år.
Mer sannsynlig er det at boligbyggingen stopper opp i nær fremtid, med en sterk vekstdempende effekt på en økonomi med husholdninger som allerede har anstrengte finanser.
Geografisk er det ikke Oslo som har de verste ubalansene, men neste år skal det selv i hovedstaden leveres 4500 nye boliger. Dette i en by som i senere kvartaler har vist en systematisk nedgang i antall nordmenn. Det er utlendinger som flokker seg til hovedstaden, og deres behov kan være annerledes enn det boligselgerne kan tilby. Mer familiegjenforening – færre enstøinger.
I sum kan det ikke sies ofte nok at konjunkturbildet i Norge neste år vil avgjøres av hvordan det går med boligmarkedene.
Skulle vi en alvorlig knekk i boligbyggingen fremover, får vi langt lavere BNP-vekst, og høyere arbeidsledighet enn det Finansdepartementet, og de andre store prognosemiljøene spår.
Følgelig får vi behov for lavere renter/ mer ekspansiv finanspolitikk enn det budsjettet legger opp til.
Nå ville denne analyse normalt være en akademisk øvelse, gitt at regjeringens budsjettforslag pleier å skli gjennom Stortinget med noen mindre justeringer. I år er det imidlertid uavklart hvilken regjering vi vil ha ved årsskiftet. Mye kan endres i desember.
Norges Bank har også lovet at den vil holde seg i ro til over årsskiftet.
Det skulle ikke forundre meg om nedgangen i boligbyggingen slår inn allerede ved årsskiftet. Trolig i tide til at en kan foreta de nødvendige justeringer i penge- og finanspolitikken.
Dermed vil 2019 stå i boligmarkedets tegn. Avgjørende ikke bare for din lønns- og prisvekst, for din formue (via boligprisene), men også for renter og skattebelastning.