Boligmarkeder som trutner

I min barndoms ferier var det vanlig å legge trebåtene, ja det var slikt vi hadde, på havet for å trutne. Det første døgn lakk båten som en sil, men fikk den ligget i ro, fylt til ripa av saltvannet som hadde trengt seg inn, ble den ganske så vanntett. Treverket hadde utvidet seg slik at alle hull og sprekker ble borte.

Noe av det samme fenomen har vært under oppseiling i boligmarkedene i lengre tid. I årene 2016-2018 var boligbyggingen høyere enn veksten i antall husholdninger, skal en tro Norges Banks siste pengepolitiske rapport:

For noen år tilbake var det mangel på boliger. I mange norske byer var det for få leiligheter. Men på min reiser rundt i Norge ser jeg mang en funklende ny boligblokk.

De senere års høye byggetakt for boliger har også fått følge av et høyt tempo i hyttebyggingen. I sum bygges det rekordmye i Norge, rett før eldrebølgen slår inn med full tyngde over fjord og fjell.

Nei, vi står ikke foran noe krakk i boligpriser her til lands. Mange steder er prisene allerede ganske så moderate. Men nybyggingen må stoppe opp. Her kan det bli bråstans.

Sett at en reder bestiller 10 skip det ene år og 12 det neste. Når båtene leveres viser det seg at han kun har et samlet behov på 18 skip. Da faller ikke nybyggingen fra 12 til 10, 9 eller 8. Nei, i det tredje år bestiller han null-komma-null.

Slik vil også boligbyggingen med nødvendighet kollapse, bare man får bygget for mye, og det lenge nok, tilstrekkelig mange steder i Norge.

Over tid er det grunn til å spørre seg om hvor mange boliger vi måtte trenge når befolkningsvekten holder seg på om lag 20-30 000 mennesker årlig, i et land med 2,2 personer per husholdning.

Det er vanskelig å vite. Norske husholdninger er i endring. Kjernefamilien er ikke lenger hva den engang var, og vi har i vår tid alle verdens boformer med Modern Families overalt. På den annen side er det mange eneboliger som rommer to husholdninger.

Denne uke har vi også fått priser for brukte boliger i 3. kvartal i år fra Statistisk sentralbyrå. Veksten var 0,4 pst i løpet av kvartalet, når vi justerer for normale sesongvariasjoner. Også i priser var det store geografiske variasjoner. Allerede i 3. kvartal var det en betydelig nedgang i prisene i Trondheim; minus 1,2 pst. Oslo var blant de sterkeste fylker, men neste år skal det her overleveres 4500 nye boliger. Også i hovedstaden vil boligmarkedene trutne.

Fremover vil boligprisene gjøre hva de må – for å holde omsetningen oppe. Det eneste som garantert ikke kommer til å falle er omsetningstallene.

Folk må selge, prisene blir deretter.

Nå er ikke dette noen katastrofe. Boliger blir litt billigere neste år enn de er i dag. Nye boliger må kanskje ned 10 pst, det neste år.

Mye av dette kan utbyggerne godtgjøre i form av gratis oppgradering av parkett, bad og kjøkken. Nyboligene blir litt mer luksuriøse enn utbyggere flest hadde tenkt seg.

En annen glede er det at alle som skal inn i boligmarkedet får mindre boligutgifter enn de ellers ville ha hatt.

Ganske udramatisk med andre ord, med mindre Norges Bank skulle heve renten unødig mye. Da går det riktig så galt for boligmarkedene våre. Alltid uansett.