Utenlandske boligmarkeder og deres betydning for Norge

Mye oppmerksomhet retter seg naturlig nok mot våre lokale boligmarkeder, men sjelden ser vi dem i sammenheng med boliger i andre land.

Ta våre nærmeste naboland først.

I Danmark har man hatt negative renter i sentralbanken lenge.

Likevel er det ikke noe inflasjonspress av betydning. Boligprisene antas å stige 3-4 pst i både 2018 og 2019 skal en tro ferske prognoser fra den danske regjering. Størst prisvekst sees i byene, med minimale endringer i bygde-Danmark. Også Danmark urbaniseres raskt.

I Sverige er det også negative renter i sentralbanken, selv om inflasjonen har snudd opp til nær 2 pst pro anno. Selv med ekstremt gunstige lånebetingelser, og god vekst i sysselsettingen, falt boligprisene med drøye 7 pst i 4. kvartal i 2017 fra samme periode året før.

Men de viktigste boligmarkedene for nordmenn er i Euro-sonen, all den tid det er disse markeder som påvirker Euro-rentene mest. Og der Euro rentene marsjerer, dingler norske renter etter.

Nå kan du lure på hvorfor boligmarkedene er så viktige for rentesettingen.

I senere år har bankene i de fleste land blitt stadig mer avhengige av boliglån som forretningsvei.

Boligbyggingen er i seg selv en viktig svingfaktor for BNP, der den fra topp til bunn kan svinge motsvarende 2-3 pst av samlet BNP. Med samme effekt på sysselsetting og skatteinngang.

Kort oppsummert; Boligmarkedene, og dets långivere, er kanskje en moden økonomis største svingfaktor.

Derfor kan ikke Den Europeiske Sentralbanken (ESB) sette sin styringsrente; bankenes innskuddsrente i sentralbanken (i dag minus 0,4 pst), uten å skjele til hvordan tilstanden i boligmarkedet er.

Finland har en artig statistikk. En telling av antall familier. 2017 var det første år noensinne hvor antall familier falt. Eldrebølgen preger stadig større deler av samfunnet, så også boligmarkedene. Det er bare noen få byer hvor prisene stiger. I det meste av Finland er prisene om lag det samme som det var for 10 år siden. Det til tross for at boligrentene er minimale.

En av syndebukkene til finsk boligprisstagnasjon er høy boligbygging, spesielt i de store byer. Ledet an av Helsinki, og dets omegn, som vokser på bekostning av resten av landet.

Viktigere for ESB er imidlertid det italienske marked.

Her har boligprisene flatet ut i 4. kvartal i fjor, etter lang tids glideflukt. I sentralbankens siste gallup, fra 1. kvartal i år, er det imidlertid fortsatt et flertall av eiendomsaktører som tror boligprisene kan falle videre.

Nå som Italia er i regjeringskrise kan en lett forestille seg at stadig flere eiendomsaktører er blitt pessimistiske. Bankene, som har om lag 1500 mrd kroner i misligholdte lån, vakler, og rentedifferansen mot det tyske gulv eksploderer, slik mange med meg spådde at de ville gjøre etter parlamentsvalget.

I sum tyder det på at ESB ikke vil heve sin rente i overskuelig fremtid, selv om mange andre land har en positiv utvikling i sine boligpriser.

Listen finner du her.

Som jeg skrev i forrige uke:

Antagelig kan aldri den italienske regning gjøres opp, men den er til å leve med så lenge realrentene for italienerne er negative.

ESBs renter kan IKKE tilpasses de sterkeste økonomiers behov, IKKE gjennomsnittet av Euro-land, men settes av hensyn til det svakeste dyr i flokken!

Så lenge Italia vakler kan ikke Euro-renta stige.

Hvordan vil Norges Bank hensynta at Euro-området trolig får en japansk utvikling med sentralbankrenter nær null inn i evigheten?

Vel, vi får se.

Skal Norges Bank heve renta i år, alene om det, må sentralbanken påregne at kronekursen styrker seg – med tap av konkurranseevne som resultat.

Kanskje det siste vi trenger! I dag fikk vi tross alt nye skuffende tall for oljeinvesteringene.

Mange vil peke på at våryr i det norske boligmarked er et sterkt nok argument for å heve renten i dag. Boligbyggingen i Norge er imidlertid så høy i forhold til befolkningsveksten at prisene før eller siden bør moderere seg. Først kommer husleiene ned, deretter vil boligprisene skuffe.

Et godt råd fra min side er derfor å unngå rentehevinger, også i Norge. Men det spørs om vår sentralbank vil gjøre annet enn den har bebudet, og gi oss alle én renteheving i løpet av høsten.