Overinvesteringer i et modent boligmarked

Jan, du tar feil. Boligpriser har aldri falt over tid. Sa en irritert boligutvikler til meg på en konferanse før jul.
Jo svarte jeg. – Du har helt rett. Boligprisene har aldri falt tilbake, det er nettopp derfor de er dømt til å falle!

Årets førstekvartal er omme. I mars steg prisene med 0,5 pst, dratt av en oppgang på 1,7 pst i Oslo. Det er særlig småleiligheter som er i skuddet. Dyre boliger i hovedstaden går langt tregere. Det før en noe forsinket vårflom skal forløses. I resten av Norge er prisveksten nær null på måneden. Kristiansand var verst med en nedgang på 1,1 pst.

Boligprisene antas å være ganske så stabile frem til sommeren i det meste av Norge. Før eller siden vil imidlertid de senere års høye byggeaktivitet prege markedene for boliger, med svake husleier og fallende realpriser på boliger som resultat.

En noe forsinket vårflom av brukte boliger er på vei, all den tid vinteren har vært lang. Ferdigstilling av alle boligene som ble igangsatt i fjor sommer, veltes ut i markedene mot slutten av året. Det blir nok boliger til alle – også i Oslo. Enn så lenge virker det som om utbyggere flest forsøker å holde relativt høye priser, men før eller siden tvinges det frem priskutt på de objekter som er mest ukurante i dagens marked. Dyre leiligheter som det er vanskelig å forrente i utleiemarkedene. En utvikling ikke helt ulikt det vi ser i New York, London og Stockholm.

Utleiemarkedene i de store byene er allerede stappfulle av utleieenheter. I Oslo er antall boliger for utleie på FINN.no om lag 25 pst større enn normalt. Det før bølgen av nybyggene ferdigstilles i 2. halvår i år. Trolig vil husleiene her falle inn i 2019.

Studentkullene blir i tiden fremover systematisk mindre enn de har vært, og en mer restriktiv innvandringspolitikk rammer mange utleiere som har tjent en slant på å leie ut slitte boliger til nye landsmenn. Fødselstallene er for nedadgående.

Oppsummert: Tilbudet av boliger øker mer enn før, etterspørselen mindre. I sum vil husleiene trolig falle inn i 2019. Bruktboligprisene i år vil trolig være relativt stabile frem til sommeren før de faller 2-5 pst i andre halvår.

En eventuell renteoppgang i Norges Bank vil forverre utviklingen. Allerede nå har pengemarkedsrentene kommet så vidt mye opp at bankene bør heve sine utlånsrenter til boligformål hvis deres inntjening skal beskyttes.

Dagens nivå på boliginvesteringene er ikke bærekraftige. De siste 12 måneder har igangsettingen av boliger summert seg til 34 600, skal en tro Statistisk Sentralbyrå. Om lag det samme som befolkningsveksten. I
Norge bor det 2,2 mennesker per bolig. Enkel matte tilsier at vi bygger om lag det dobbelte av hva våre demografiske behov tilsier. Et overskuddstilbud som i første omgang tyter ut i lange salgslister hos utbyggere, og i et overskuddstilbud i utleiemarkedene.

De samlede bruttoinvesteringer, som jo også omfatter ROT-markedene (Reparasjon, Oppussing og Tilbygg), har økt med 20 pst de siste tre år, til et nivå som er det dobbelte av hva det var ved sekelskiftet. De utgjør nå gode 7 pst av BNP for Fastlands-Norge, langt mer enn de normale 3-5 pst, vi ser i andre modne økonomier med gjeldsatte og aldrende befolkninger. Ikke så rart. Folk har en tendens til å overinvestere der de tror at aktivapriser umulig kan falle. Vi bygger det dobbelte av hva Danmark gjør. Et land med en sammenlignbar størrelse på befolkningen, og med negative renter.

Den regionale dimensjonen er viktig. Der hvor bedringen er klarest er i Oslo. Men her er til gjengjeld nybyggingen stor. Hordaland og Agder-fylkene ser nå en reell konjunkturbedring som følge av ny optimisme i oljebransjen. I hovedstadsregionen har man opparbeidet en strukturell mangel på rekkehus og små eneboliger blant annet som følge av at myndighetene hindrer utviklingen av nye sentrumsnære eneboliger, da boligblokker er å foretrekke fra et økonomisk og miljømessig synspunkt. Byplanleggere i Trondheim og Bergen tenker på det samme. Også her vil markedene for småhus derfor være gode. Fremover er grunn til å regne med at disse markedene også vil holde seg bedre enn markedene for relativt dyre leiligheter.

Mange steder i Norge, utenfor de store byene, er det imidlertid bare så altfor lett å bygge større områder med eneboliger og rekkehus.

I fjor opplevde 180 kommuner, mange av dem middelstore byer, opplevd befolkningsnedgang. Her bør en være spesielt forsiktig med å bygge for mye.