2017 var et år da alt ble endret, men alt forble likevel som før.
Det ble et langt bedre år enn ventet med om lag 2 pst i vekst for BNP-Fastlands Norge. Men de strukturelle utfordringer med en aldrende gjeldsatt befolkning på tampen av oljeæraen, har vi fortsatt med oss. Husholdningenes sårbarhet er økende.
Vi har en aldrende befolkning som setter seg i stadig dypere gjeld. Den senere tids boligprisfall bare gir denne trend mot sterk forgjelding av et forgubbet folkeferd, ny fart. De siste tall: Boligprisene ned 2,1 pst i året til desember 2017, mens gjeldsveksten skyter fart, opp 196 milliarder kroner i året til november.
Gjeldsbyrden veier altså mer, men den blir også tyngre å bære for en aldrende befolkning. Den norske forbruker er en sterk og glad laks som dro lina langt i 2017, men hun henger fortsatt på kroken. Blir mer sliten etter hvert som kampen mot gjelda øker.
Renten blir neppe det som får henne til å gi opp kampen for å bevare sin livsstil. Langsiktige kontrakter tilsier at markedene tror rentenivået i Europa ikke øker i 2018. Det vil neppe skje i Norge heller hvis boligmarkedene fortsetter å surne.
Norges Bank spår at renten skal starte sin normaliseringsprosess mot slutten av året, uten å være for tydelig på hva endestasjonen er. Det er lite trolig at de som har ståltro på Norges Banks inflasjonsmål på 2,5 pst vil forvente positive realrenter i overskuelig fremtid. Hensyntar en at renteutgifter gir fradrag på 23 pst, ender du opp med den ganske robuste konklusjon at alle lånerenter under tre prosent vil oppleves som negative i reelle termer, etter skatt, på forventingsbasis, av de som tror på Norges Banks inflasjonsmål.
Nå har jeg ingen tro på et slikt mål, men dette er definitivt en ensom opplevelse. Nettopp det at alle tror på et slikt høyverdig mål, burde innebære at folk både lånte, mer enn de burde gjøre, og investerte tyngre, med lave avkastningstall som resultat. Det investeres ikke for tungt av de profesjonelle investorer i næringslivet som kan regne selv, uten å basere seg på sentralbankens visdom, men hos de glade amatører, som ikke har mulighet til å gjøre annet enn å stole på forventningene som sentralbanken gir dem.
Og som nevnt: Tror du på 2,5 pst som langsiktig årlig inflasjonsrate i all evighet, tror du at dine reelle negative reelle lånekostnader kommer til å forbli nær dagens nivå i det meste av din levetid. Med det resultat at du sparer for lite, og investerer for tungt i fast eiendom.
Akkurat hvor ille ute vi er vites ikke. Tallenes tale tilsier at husholdningene har en rekordhøy gjeld (3200 mrd kroner), som fortsetter å øke i nær rekordraskt tempo (+196 mrd kroner det siste år), med en sparerate på 6 pst, men med negative finansinvesteringer, da det meste går i mørtel og stein. Som folkeslag klarer vi ikke legge penger til side hver måned.
Selv tilhører jeg pessimistleieren for 2018. Norge har ikke behov for mer enn 20 000 nye boliger i året. Til sammenligning spådde Finansdepartementet i oktober at vi får 39 000 enheter i 2018. Befolkningsveksten har vært sterk, men er nå rask avtagende. Siste prognoser tilsier at vi blir om lag 38 000 flere landsmenn i 2017. En vekstrate som er fallende. Med drøye 2 personer per bolig, kan en vente at demografiske behov isolert krever en boligbygging på om lag 15 000-20 000 per år de nærmeste år, pluss erstatning for det som rives eller fraflyttes. Igangsettingen av boliger i fjor sommer var om lag det dobbelte av dette. En skal spesielt legge merke til at Oslo, hvor igangsetting av boliger er stor, hadde bare 6000 flere innbyggere i 2017, og bare 1000 av de kom i årets siste kvartal.
ROT-markedet (rehabilitering, oppussing og tilbygg) gir opphav til endeløse diskusjoner om forhold vi umulig kan vite noe om. Selv kan jeg ikke forstå annet enn at folk slutter med å rive ut brukbare kjøkken for å putte inn siste knæsj fra Italia, når boligprisene tenderer nedover. ROT-Markedet vil falle tilbake, men mindre enn investeringene i nybygging.
Det er i hovedsak gjennom to kanaler et sviktende boligmarked kan påvirke norsk økonomi. Forbruket kan falle hvis husholdningene føler seg merkbart fattigere, og selve nedgangen i boliginvesteringer vil selvfølgelig slå inn. Både direkte, men også via ringvirkninger til andre næringer.
Men laksen er sterk. Det kan ikke utelukkes at vi får nok et år hvor husholdningene velger å leve over evne. I 2016 falt kjøpekraften, målt ved realdisponibel inntekt, for en norsk gjennomsnittshusholdning med 2,2 pst. I 2017 var den marginalt positiv, men husholdningene valgte likevel å øke sine lån over disse to år med nesten 400 milliarder kroner. Og det slutter neppe der. Faktum er at Norges Bank antar at nye 550 milliarder i gjeld kommer til (netto) i 2018-220. Det er mer enn husholdningenes samlede gjeld var i finanskrisens år i 1991.
Gjeld er ikke noe absolutt ulempe, verden er forandret, og vi er langt rikere i dag enn vi var den gang. Likevel: Du må være skråsikker på at inflasjonen, og din lønnsvekst, vil holde seg høy for å sove godt med økende gjeldsbyrde.
Norges Bank viser i sin siste rapport et skrekkscenario, hvor boligmarkedet bremser, uten at renter eller inntekter er årsaken. En riktigere betegnelse er å kalle det for ‘imploderings-scenario’ hvor hele fernisset av stigende gjeld, basert på økte eiendomsverdier, men uten inntektsvekst, nærmest kollapser. Et scenario som får høyere sannsynlighet, jo mer selve bærebjelken for husholdningenes finanser, boligprisene, skulle svikte.
Blir svikten i boligmarkedene alvorlig vil 2018 utarte seg til et konsolideringsår for norske husholdninger, en konsolidering som neppe slutter 31.12.2018. Med en svak avslutning av 2017, og ny nedgang i første kvartal antas boligprisene i Norge i år å falle med om lag 5 pst. Justert for lønnsveksten på 2,5 pst, tilsier det at gjennomsnittsboligen i Norge i år blir 7,5 pst rimeligere i forhold til lønningene, enn i fjor. Dette kan være nok til å utløse en korreksjon i forbrukernes adferd, med tilhørende sterk nedgang i boliginvesteringer av alle slag som resultat.
Men hvem vet om 2018 blir konsolideringsåret, slik jeg nå spår? Et scenario ganske så likt Norges Banks skrekk-, eller rettere betegnet ‘imploderingsscenario’. Laksen kan holde ut et år eller to til.
På kroken er den imidlertid uansett, tynget av sin rekordstore, og økende, gjeld.
Men, som sagt, akkurat om omslaget til fra BLING – til snusfornuft og sparing – kommer i år er umulig å vite. Jo lenger tid det tar, desto mer sliten og forgjeldet blir vår glade laks, og desto skarpere kan omslaget bli, når hun endelig gir opp, og begynner på sin uunngåelige konsolidering.