En avslutning, og en arv

Det skal bli iskaldt til helgen. En fin tid å trekke innendørs, krølle seg opp i sofaen med en god bok, og kose seg gløgg ihjel. Dette er ikke en helg hvor du må løpe avgårde å kjøpe bolig, med mindre du savner en varm krok å kose deg i. Da haster det!

Boligmarkedene i 2017 avsluttet med samme tema som har preget andre halvår. Gode priser for de kramgode familieboligene for kjernefamilien, men store utfordringer for de som skal selge leiligheter som det går tretten på dusinet av. En trend som trolig videreføres i årets første uker.

Desember tallene viser en nedgang på 1,1 pst, og en økende salgstid, med flere boliger til salgs ved utgangen av året enn normalt. Det såkalte overhenget, det prisbidraget vi får fra 2017 inn i 2018 er på minus 3,8 pst. Med andre ord vil boligprisene i 2018 bli 3,8 pst lavere enn i 2017, selv ved en flat utvikling i prisene fra 1. januar til 31. desember i år. Minus 3,8 pst er arven fra i fjor.

Hvordan er tallene i forhold til forventningene? Om lag som ventet, men bredere. Prisfallet rammer alle de fire store norske byer.

Fremover ventes det ikke så store samlede prisutslag. Prisene antas å falle med et halvt prosentpoeng i både januar og i februar, før det flater ut. Som normalt vil prisene mot slutten av året trolig komme ned ytterligere et par prosentpoeng.

Ganske udramatisk. Sysselsettingen vil fortsette å vokse, til tross for nedgangstider for boligbyggerne. Lønnsveksten i år blir mellom 2,5 og 3 pst for folk flest. Deflatert med lønnsveksten vil minus 5 pst nominelt, da bli en reell boligprisnedgang på 7,5-8,0 pst.

Nedgangen i brede lag av leilighetsmarkedene Norge rundt vil fortsette, med størst nedgang der byggekranene ruver over boligområdene som ljåer. De kramgode familieboligene nær de store byene vil fortsette å stige i verdi.

Det er i det hele tatt der hvor byggeaktiviteten er størst at prisfallet kan bli alvorlig. For landet som helhet er salgstiden nå på det høyeste nivå siden finanskrisen i 2008-2009. Litt som oljefolket før dem hadde byggherrer ved denne årstid i fjor bare så altfor mange penger mellom hendene. De satte i gang å bygge uten tilstrekkelig forhåndssalg til sikre sluttbrukere, og står nå med halvsolgte bygg på enhver kolle, ethvert nes og i de fleste fjærsteiner som det er mulig å bygge i.

Vi bygger for en befolkningsvekst som ikke eksisterer. Nesten garantert er det mange entrepenører og byggherrer som kommer til å tape store penger de nærmeste år fordi de ferdigstiller ting som ikke lar seg selge til regningsvarende priser.

I 2017 ble det gitt om lag 37 000 igangsettingstillatelser. Ytterligere 3000 boliger kommer til fra konvertering av næringsbygg til boligformål. I samme år måler Statistisk Sentralbyrå at 3000 boliger faller fra grunnet riving eller fraflytting. I sum blir det da tilveksten i Norges samlede boligbeholdning om lag 37 000 enheter, nesten like mye som det folketallet øker med. Trolig en undervurdering av enheter, all den tid mange nye boliger består av en hoveddel og en utleiedel. Med to personer per bolig er det enkel matte å vise at vi bygger om lag det dobbelte av hva vi trenger. Det dobbelte av hva Danmark, som har om lag samme befolkning som Norge, gjør i dag.

Dette trenger ikke bli så ille. Bare reduser boligbyggingen til det halve av dagens nivå over noen år. Gradvis stigende lønninger i samfunnet, og vedvarende lave renter, vil hindre voldsomme boligprisfall.

Det er imidlertid overhengende fare for at utbyggerne fortsetter å gi bånn gass. Det er slik man skaper boligkrakk. Og jo lenger tid boligbyggerne bruker på å komme til sans og samling, desto større fare er det for at krakket kommer.