Virkninger i makro av svake boligmarkeder

‘As the housing markets go, so goes the economy’ er et gammelt jungelordtak i amerikansk prognosearbeid.

Poenget er at de fleste økonomier har én sektor som er stor nok, og som svinger tilstrekkelig mye, til at det kan genererer solide konjunktursvingninger, og det er fysisk boligbygging.

Et poeng som gjendrives av en ny forskningsrapport fra staben i Norges Bank, hvor de ser på svingninger i boliginvesteringer i ulike land.

Svært så interessant var dette arbeidet for undertegnede, som lenge har hevdet at det vi skal frykte er volumnedgangen i boligbyggingen i kommende år, fremfor å være så bekymret for prisendringer på boliger.

Selv om det er et tydelig omslag i de fleste deler av boligmarkedet i Norge, er det svært så uklart:

– A) Hvor stor nedgangen i de fysiske boliginvesteringene vil bli?
– B) Hvor stor blir prisnedgangen i bruktboligmarkedene?
– C) Hvilken effekt vil pris- og volumnedgang ha, og kan det være effekter som forsterker nedturen i boligmarkedene med en nedadgående spiral som resultat?
– D) Hvordan håndterer myndighetene nedturen?

Prognoser avhenger av hvor du oppfatter ditt ståsted. Jeg deltar regelmessig i debatter om boligmarkedene, og selv om tallene fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er krystallklare, er det mange som trekker dem i tvil, fordi de visstnok overdriver, eller ikke makter å fange opp alt.

For hva det er verdt er den målte igangsetting av boliger det siste år (til september) 37 500 boliger, opp 8,3 pst fra samme måned i fjor og, siden boligene er blitt litt større, opp hele 9,2 pst målt i kvadratmeter. Utover dette kommer det ca 2500 boliger fra konverteringer av næringsbygg o.l. til bolig, noe som motsvares av et tilsvarende bortfall som følge av riving og fraflytting.

Så i sum igangsetter vi ca. 37-38 000 enheter det siste år, skal en tro Statistisk Sentralbyrå. Andre opererer med lavere anslag (32-33 000), bare så leseren er klar over at tall er tall. Det beste vi har, men altså ingen allment akseptert fasit.

Hvordan står det til i andre land? Danmark bygger om lag det halve av hva vi gjør. Spør deg selv; er danskene idioter? Det er full sysselsetting i Danmark. Høykonjunktur og børsrekorder på løpende bånd. Men de bygger altså det halve av det vi gjør. Er det DE som oppfører seg som idioter? Eller……?

Mitt tips er at boligbyggingen i Norge må mye ned. De høye byggetall for 2016-2017 leder til en nedgang på et eller annet sted mellom 20-50 pst i årene deretter. Måten dette skjer på er av stor interesse. Her er to utrerte scenario:

1) Scenario bråstopp – Alle boligbyggere stopper opp brått og erklærer at nå bygger vi ikke mer.
Mer sannsynlig er:
2) Scenario Markedsmakt – det at prisene på bygg sklir tilstrekkelig nedover til at boligbyggingen mister de senere års ekstraordinære lønnsomhet.

Boligbygging er en fragmentert bransje hvor selv børsnoterte selskap som Selvaag Bolig ikke står for mer enn et par prosent av markedet. Måten man får stoppet fremtidens byggeprosjekter er ved at nyboligprisene senkes tilstrekkelig mye til at færre finner det regningssvarende å sette i gang.

I begge scenario kommer nybyggingen like mye ned, men altså den ene ved frivillig bråstopp, den andre ved at de fallende prisene tvinger produsentene i kne.

I en slags mellomstilling er alle de som har allerede kjøpt boliger for levering i 2018, 2019 og 2020. Bast og bundet til sine kjøpskontrakter. Gjerne i prosjekter som ikke er utsolgt. Her vil nok utbyggerne gi gass og kjøre på med prosjektene selv om de må selge de siste boliger til sterkt rabbaterte priser.

For bruktboligmarkedene er det ganske så viktig hvilken av disse to måter nedgangen i boligbyggingen spiler seg ut på. I scenario Bråstopp vil bruktboligprisene klare seg fint, fordi volumet av nye boliger kommer ned uten at prisene kuttes. I scenario Markedskraft vil prisene i bruktmarkedene preges av at nybygg i nabolaget får stadig lavere priser.

Hvilket bringer oss over på spørsmål B) hvor mye skal bruktboligprisene falle i scenario Markedsmakt?

Tja, ikke godt å si. Fokuset er på normale boliger i strøk hvor det fortsatt er nybyggingsaktivitet. Her holdes luksuseiendommer, fritidsboliger og fraflyttede bygg utenfor. Skal nyboligprisene ned 10-20 pst som følge av avsetningsvansker på nybygg, er det lett å tenke seg at brukte normale boliger i gjennomsnitt vil få samme skjebne. Dette vil ta noen tid, men har trolig fullt gjennomslag i det nybyggingen bunner i 2021.

Tenker vi oss da et snitt på 15 pst i prisfall vil det da si at boligprisene kan falle med 3-4 prosent p.a. i årene 2018-20 (med 5 pst ned i andre halvår i år på kjøpet), før de flater ut sommer 2021.

I reelle termer er dette en betydelig nedgang. I disse år legger de fleste makroøkonomer til grunn at lønnsveksten vil ligge på 2-3 pst per år. Deflatert med lønnsvekst vil da boliger som er nominelt 15 pst billigere i 2021 enn i dag, være om lag 25 pst billigere i reelle termer. Dette altså i scenario Markedsmakt.

Alt dette før vi tar hensyn til effekten av boligproblemer på resten av økonomien. Jeg er svært så spent på julehandelen i år. Julegaver er det enkleste en kan skjære ned på, og allerede til jul kan vi kanskje se spor av at svake boligmarkeder preger omsetningstallene i våre kjøpesentre. Sårbarheten i detaljhandelen er stor nå, særlig fordi det ser ut til at folk i sommer belånte vinterens boliggevinster til å bevilge seg en runde på byen. Flytter bygningsarbeidere ut av landet, vil både bolig- og varehandelen lide ytterligere.

Hvilket leder oss til D) som er myndighetenes grunnleggende spørsmål:

KA SKA ME GJÆR?

Stilt over for fallende byggevolumer og nedgang i boligpriser, både brukte og nye, med virkninger inn i varehandelen, er det ganske opplagt at vi får tiltak for å hjelpe økonomien. Fremtidige rentehevinger i Norges Bank, kan du glemme.

Ok, så går det nå bra for eksportnæringene, samtidig som den offentlige sysselsetting øker med 10 000 i året, men bygg og anlegg med 230 000 sysselsatte og varehandelen med 375 000 sjeler er store nok til å velte spillet for norsk økonomi i 2018-20.

Dette blir ikke noe krakk alá begynnelsen på 1990-tallet, men en mer langsom seigpining. Folk har lett for å glemme at, ja, det var ille i 1991, men da falt verdien av en typisk to-roms bolig i Oslo Sentrum fra 500 000 til 450 000 NOK, nærmest over natta. Forferdelige greier! Denne gang skal nøyaktig samme leilighet falle fra en verdi på 5 millioner i dag, til et sted mellom 4,0-4,5 millioner i 2021.

Myndighetene har litt ulike spaker å dra i. De kan lempe på dagens strenge boliglånsforskrift, men må passe seg for at folk ikke pånytt tar av i sin gjeldssetting. Nedgangen i boligbyggingen er av strukturell art. Den må ikke få lov til å blusse opp igjen.

De kan også senke rentene, men det vil de neppe av hensyn til faren for at en ny spekulasjonsbølge tar av i både verdipapirer og eiendommer. Krona er svak nok til å gi eksportrettet næringsliv stimuli de neste år.

Da gjenstår det egentlig bare motsyklisk kapitalbuffer. Svikter boligbyggingen, prisene og etter hvert husholdningens kredittfinansierte innkjøp, er det bare å kutte den tilbake – helt til null om så behøves.