Får vi en dansk utvikling i Norge?

Fra særstilling til omstilling 2.0

Nå som Norge rammes av boligbremsen, 2 år etter at vi ble rammet av oljebremsen, er det en ny runde på omgang med omstillinger; fra skjermede eller midlertidige lukrative næringer til konkurranseutsatt og eksportrettet virksomhet.

I går var jeg på seminar hvor Prognosesenteret gjorde et stort nummer av at Statistisk Sentralbyrå (SSB) tar feil. SSB sier at igangsettingen de siste 12 måneder ligger på om lag 38 000 enheter, mens Prognosesenteret ligger langt lavere. Noe rives og fraflyttes, men i følge SSB oppveies dette av estimerte boliger som kommer fra konverteringen av andre bygg til boliger. Netto tilvekst blir da 38 000 igangsettinger i år.

Til sammenligning ligger Danmark som har samme befolkning som oss, på 20 000 i 2017, mens Veidekke estimerer at Sverige med sine 10 millioner innbyggere ligger på 50 000.

Nå kan det hende at Prognosesenteret kommer til å få rett. Men jeg vil anbefale alle investorer i eiendom på det sterkeste å ta høyde for at SSBs tall stemmer.

Verre er det tydeligvis å mene noe om hvor mange boliger som blir ferdigstilt i Oslo neste år. SSB folk jeg snakker med, tror selv tror at igangsettingssettingstallene er de mest troverdige av de ulike boligstatistikkene som publiseres. Ferdigstillingstallene er mer usikre.

OBOS har nylig gjennomført en grundig undersøkelse av Oslo markedet. De har kommet til at det ferdigstilles mellom 4000-4500 boliger i både 2018 og 2019, skyhøyt over det jeg hører boligbyggere selv tror på.
Nok en gang det kan være at optimistiske boligbyggere har rett i at det blir de 3000 per år, eller der omkring, som de viser i sine plansjer til investorer, men jeg ville anbefale alle investorer og deres banker å ta høyde for at OBOS kan telle.

Nok en gang, det kan være at boligbyggere og Prognosesenteret har rett. Investorer må gjerne få være optimister, men banker, som har liten oppside- men stor nedsiderisiko, bør legge de mer pessimistiske SSB og OBOS tall til grunn. Noe annet ville være på grensen av det uaktsomme.

Du får litt deja vu fra oljebremsens første dager. Etter at oljeprisen kollapset fra 100 til 30 USD var det mange analytikere som livnærte seg på å trøste investorer og oljeselskap med at oljeprisen snart kom tilbake til 100 USD per fat. Hold ut, bare vent, frelsen er nær. Mitt salær bes dog bli sbetalt i cash!

I dag er boliginvesteringene samlet på størrelse med oljebransjens, den gang da de var på topp; mer enn 7 pst av – BNP Fastlands-Norge; eller ca 50 mrd kroner mer i året enn normalt. Noen (Ja, det Prognosesenteret igjen) gjør et stort poeng av at mye er oppussing og ikke nybygging, men det er uansett snakk om investeringer i en sektor som er unormalt store. En sektor hvor hver krone, enten det er nybygg eller oppussing, må forente seg, noe som blir vanskeligere desto større investeringene er. Det er faktisk slik at jo mer oppussing vi gjør, desto færre nybygg trenger vi.

Det interessante med begge investeringsbølger, både olje og bolig, er at de baserte seg på kreditt. Husholdningenes gjeld har i alle disse år økt voldsomt. En kommer nesten ikke utenom en diskusjon om nordmenns forhold til gjeld har forandret seg totalt i disse år.

Bankfolk jeg snakker med kan fortelle om barnefamilier som kommer innom banken fordi de trenger en ekstra 50 000 til betale ned kredittkortet. Ja greit, unge mann, får de som svar. Men ikke lenger etter er samme person tilbake i samme ærend. Eller familien som trengte 40 000 til barnets konfirmasjon. – Ja, gjestene kommer til helgen!

Kanskje var det en tabbe å avskaffe selvangivelsen? Det tvang folk i hvert fall en gang i året, til å lage en oversikt over hvor mye de tjente. Et oppdateringskurs i egenøkonomi om du vil.

For kredittveksten vil ingen ende ta. Ja, tallene for oktober som kom i dag, er litt lavere enn det har vært i det siste, men boligprisene har nå vært fallende et halvt år. Og fortsatt er 12-mnd veksten i husholdningenes nettogjeld (etter avdrag og avskrivinger) nær 190 mrd kroner. Noe som er mer enn det samlet BNP for Fastlandsøkonomien makter å vokse.

I dag har vi også, ganske tilfeldig, fått de siste prognoser fra SSB. Prognosene deres tilsier nå at boligprisene faller 5 pst neste år, med utflating i 2019 og beskjeden vekst i 2020.
Nok en gang: Det kan snu før, men selv ville jeg basert meg på at det kan ta noen år før boligmarkedene snur. Den kan gjerne ta enda lenger enn SSB spår.

Lenger vil det ta hvis husholdningene våkner en dag med bondeanger, og ønsker seg å kutte gjeld. Bare tenk. I alle prognoser, fra Finansdepartementet, Norges Bank, og nå fra SSB, forutsettes det at kredittveksten vil fortsette i høyt tempo.

Hva om husholdningene plutselig skulle snu, og tvert imot ønske å redusere sin gjeld? Da kan det bli mange år før boligmarkedene snur opp igjen.

Finanstilsynet var ute i går med sin halvårlige rapport for Finansielt Utsyn. Deres hovedbekymring er nettopp den høye gjeldsveksten til husholdningene. Naturlig nok. Likevel, det neste sjokk som norsk økonomi har i vente, kan fort bli at hvermansen plutselig våkner opp og er enig med Baltzersen & Co. Kutter sin gjeld, sitt forbruk og sine boliginvesteringer.

Norsk økonomi kan virkelig få pustebesvær hvis husholdningene, flokkdyr som de er, skulle få bondeanger, skulle skifte livsstil. Overgangen fra skyhøy kredittvekst til edruelighet kan ramme hardt.

En skal ikke overdrive betydningen av dagens svake detaljomsetningstall, men de gir unektelig nytt fôr til de av oss som er bekymret for at fallende boligpriser, gir struping av kreditt med nedgang i varehandelen, og dens sysselsetting, som resultat.

Detaljomsetningen var ned 0,2 pst siste måned, og er nå ned to prosent i volum siden den foreløpige topp i mai i år. Samme måned som boligmarkedene for alvor snudde ned. Nå som krona er svak vil konsumprisindeksen trolig gjære et byks, med ditto nedgang i husholdningenes kjøpekraft som konsekvens.

Vi går nå inn i en tid med fallende boligpriser, redusert kjøpekraft hos forbrukerne og en gryende uro i brede samfunnslag når det gjelder husholdningenes gjeld. Ingen må bli sjokkert om julehandelen skulle skuffe.

Danmark har i år opplevd noe lignende. Til tross for at boligprisene er stigende, det råder full sysselsetting og rentene er i sentralbanken er kraftig negative, ønsker ikke folk å ta på seg mer gjeld. Det har lissom gått av moten. Forbruket av varer er fallende.

Kan det tenkes at det samme skjer her?