En boble har sprukket

Boligprisene kommer neppe opp igjen før boliginvesteringene strupes

La oss kalle en boble for en boble; det er hva vi har hatt i boligmarkedene, spesielt for luksusleiligheter i hovedstaden. Leilighetskjøp som ble satt på krita. Det var en euforisk stemning i hovedstaden ved årsskiftet. Ukjente kom bort til meg og spurte om råd: Hvor var det smartest å handle leiligheter nå – Øst, Vest? Ryktene om Oslo kommunes ville spekulasjon florerte. Senhøsten 2016 var det en jobbetid av de sjeldne i hovedstaden.

Det unike med boligoppturen var at den på mange måter var ønsket. Renten ble satt ned til historiske bunner, uten at skattefradrag eller boligbeskatning ble radikalt endret. Politikere ønsket seg store mengder med syriske flyktninger til et land hvor de fleste sentrale boliger allerede var fullt utnyttet. Bankene sto klare med rekordlave boliglånsrenter.

Den gjeldsfinansierte boligboomen var inntil nylig en av økonomiens viktigste vekstimpulser. I motsetning til den store norske bankkrise på begynnelsen av 1990-tallet, da norsk økonomi kom på fote igjen uten en krone vekst i husholdningenes gjeld, har gjeldsveksten til husholdningene vært selve løsningen på våre sysselsettingsproblemer i tiden etter at oljebremsen slo inn. Kredittveksten til husholdningene har i alle år siden 2013 vært sterkere enn veksten i verdien av BNP.

Husholdningenes opplåning ser ut til å ha gått hånd i hånd med en unormalt sterk boligprisvekst. Låneiveren fortsatte også etter at boliglånsforskriften ble strammet til, noe alle dens kritikere bes merke seg.

De høye boligpriser har lokket frem en rekordsterk boligbygging. Ikke bare er antall igangsatte boliger på nivå med hva det var på bestefars tid, da det var generell boligmangel i Norge, men størrelsen per bolig har også økt markert i den senere tid.

Boligbyggerne lover å kun bygge etter et høyt forhåndssalg, men jeg har mine tvil. Stopper man virkelig et prosjekt hvor 20-30 pst av boligene er solgt til unormalt høye priser? Etter at byggherren har brukt utallige millioner på tomtekjøp, reguleringer, arkitekter og salgsarbeid? Eller satser man videre?

Mange leiligheter ble solgt i fjor med ferdigstillelse langt inn i fremtiden. Det ligger derfor an til at unormalt mange boliger ferdigstilles rundt hovedstaden i årene fram til 2020. Dette i år hvor befolkningsveksten bremses av ulike grunner: Mer restriktiv asyl- og innvandringspolitikk, øst-europeerne våre vender hjem, studentkull som er for nedadgående. Barnefamilier flytter i økende til hovedstadens randsone; Hedmark, Østfold, Buskerud og Akershus. Ut av Oslo vil de. Derfor er det ingen vei utenom en nedgang i byggingen av leiligheter i hovedstadsområdet.

Veksten i husleiene, som er den største enkeltkomponent i konsumprisindeksen, vil selvfølgelig bli langt lavere enn før, som følge av den store mengden boliger som nå skal veltes ut i markedene. Blir samlet inflasjon lav nok, kan det i sin tur lokke frem et rentekutt i Norges Bank. Boligmarkedenes beste håp. Uten betydelige rentekutt i sentralbanken, vil boligprisene holde seg svake i takt med at overskuddstilbudet av boliger eser ut. Verst blir det der hvor misforholdet mellom igangsetting og befolkningsvekst er størst.

– Boliglånsforskriften må endres, ropes det. Men det var av hensyn til forbrukerne, IKKE til boligbyggerne at den ble innført. Paternalisme var det.

Innstramningene i fjor høst holdt relativt fattige nordmenn ute av markedet. Finansielle investorer og kommunene fikk dominere. På vei ned skal det da være en god idé å la studenter og aleneforeldre, som allerede har mye gjeld, ta imot den fallende kniv? Skal vi lette på boliglånsforskriften slik at boligspekulantene berges? Spør deg selv: Bør vi stimulere en næring som allerede er for stor?

Fallende boligpriser er ikke nødvendigvis noen ulykke. Ja, en del spekulanter, og de som kjøpte på topp, vil tape stort, men mange unge får i årene som kommer mulighet til å realisere sine boligdrømmer. Renta vil holdes lav, eller bli kuttet, til ergrelse for de store, men noen små vil det more. Dette er en ønsket omfordeling av inntekt, men en nedgang i formue for oss som har for mye bolig fra før. Det er ingen krise at boliger blir rimeligere, men økonomien får et omstillingsbehov. Vekk fra boligbygging, med økte satsinger på andre næringer som resultat.

Selvfølgelig blir det noen personlige tragedier av svake boligmarkeder. Av boligpriser som neppe stiger som normalt før det store tilbudet legger seg, trolig en eller annen gang mellom 2020 og 2025. Intet nytt BNP-krakk ventes av den grunn, ei heller noen ny nasjonal bankkrise, men altfor mange sjeler må belage seg på å bære en tung gjeldsbør resten av livet.