Etter at oljeprisene falt høsten 2015 har norsk økonomi hatt stor drahjelp av økte boliginvesteringer. Investeringer som nå avleirer seg som overskuddskapasitet i boligmarkedene. En overskuddskapasitet som vil drive den viktige husleieindeksen til stadig svakere vekstrater i tiden fremover. Slik sett har tidligere års rentekutt, som delvis ble gitt i håp om å få opp inflasjonen, hatt stikk motsatt effekt.
En uventet boomerang som forsterkes av et pussig fenomen. Nå som boligbyggingen er på historiske høyder, så faller veksten i byggekostnadene. Hvordan vil det gå med inflasjonen når boligbyggingen faller tilbake?
Her er en slags boligprismodell som kan belyse utviklingen:
Inntektene du får av å leie ut en bolig antas å være noenlunde lik de samlede kostnader som eier har ved bo der selv. Disse eie/leie kostnadene er den inntektsstrøm som en kan basere verdsettingen av alle boliger på. Ulike boliger har ulike utleiemuligheter. Med ulike boligverdier som resultat.
Så hva er disse inntektsstrømmene verdt? Vel, det avhenger av hvordan du neddiskonterer dem. Jo høyere kapitalkostnader, i form av renter og avkastningskrav, du har, desto lavere verdi får boligens mulige kontantstrømmer.
Etter at rentene stupte, og kapitalkostnadene dermed gikk ned, eksploderte verdiene på lett utleibare objekter.
En priseksplosjon som har gjort det lønnsomt å bygge nytt i det meste av Norge. Ikke noe galt i det, da det å få opp nybyggingen også var en av hovedhensiktene med rentekuttene. Det ble bare for mye av det gode.
Boligbygging ble en ønsket vekstbransje i det meste av kongeriket. Men ganske så oppsiktsvekkende fikk vi denne gang, ved denne unike konjunkturtopp i boligbyggingen, ingen økning i veksttakten til byggekostnadene. Dette i sterk kontrast til høykonjunkturen i 2006-2007, da kostnadene ved arbeidskraft i byggebransjen toppet med en årlig vekstrate på over 6 pst. Godt over de 5,4 pst som folk flest fikk i 2007.
Nå i sommer falt derimot 12-måneders veksten til arbeidskraftskostnadene i byggebransjen til skarve 1,9 pst. Tenk det: En vekst i lønnskostnadene som er langt under de 2,4 pst resten av befolkningen oppnår i år, og det mens konjunkturene for boligbyggerne er på topp!
Dermed gir boligmarkedene det norske inflasjonsbildet to disinflatoriske krefter i tiden fremover.
Den første er enkel: Da husleieindeksen er den klart største enkeltkomponent i konsumprisindeksen, med om lag en sjettedels verdi, blir det vanskelig å få den samlede inflasjon opp, når denne komponent svikter. Og lav konsumprisvekst i 2018 vil redusere lønnskravene året etter.
Den andre effekt forteller ganske så mye om hvordan det norske arbeidsmarked er i endring. Arbeidsmarkedet for bygningsarbeidere ga aldri de samme inflatoriske impulser som tidligere høykonjunkturer innebar. Tvert imot må en lure på hvor det vil bære hen i et gradvis svakere boligmarked, når vi allerede i sommer hadde lav og fallende lønnsvekst i byggefagene.
Det er ikke utenkelig at byggefagene vil se en lønnsvekst om et par år nær null for de 230 000 sjeler i bygg og anlegg. Det til tross for at vi må regne med at en del av arbeidsstokken med utenlands opprinnelse forsvinner ut av landet. Gjerne tilbake til et Øst-Europa som er i høykonjunktur, og som trenger all den byggekompetanse som er å oppdrive.
Fredag, nevnte jeg ikke disse poeng, i diskusjonen av utsiktene for norsk lønnsvekst. Mange faktorer trekker i retning av generelt lavere lønnsvekst enn det vi har vært vant til. En ny nedtur for byggefagene vil gjøre sitt til å hindre lønnsveksten i å stige i årene som kommer.