En økonom på bærtur i boligmarkedene

Gunnleik dro fra bondegården en lørdagsmorgen med tilhengeren fylt opp med kassevis av jordbær. Da han kom hjem samme kveld, kollapset han i TV-stolen og sa til kona:

-Uff ja, i dag tjente vi ikke så mye. Vi ble rammet av den store jordbærbobla!

Nye tall fra Eiendom Norge kom i dag, denne gang for september. Tall som må tas med en trillebår av salt, men som viser en nedgang på 1,6 pst fra måneden før. En nedgang som er spredt utover kongeriket, i følge tallene. Eller hva vet jeg, jeg er jo bare en økonom som ikke stoler på disse tall. En økonom på bærtur.

Here goes:

Norge har i mange år hatt en markedsbasert boligbygging hvor private aktører, i et mylder av små selskaper, bygger for salg og utleie. Og utbyggerne er fragmenterte. Børsnoterte Selvaag-Bolig står ikke for mer enn et par prosent av markedet.

Det offentlige har vasket sine hender for de sosiale konsekvenser det har for folk og fe, at vi har en av de mest liberalistiske boligpolitikkene i den vestlige verden.

Som i andre markeder, svinger da pris og volum ganske så fritt. I det meste av dette årtusen har det vært bygget for få boliger her til lands. Boligprisene har derfor økt. En prosess som vi kan kjenne igjen på frukttorg i norske byer en hvilken som helst lørdag.
Når det er for lite blåbær på ett gitt torg stiger prisene på nettopp denne type bær. I denne by.

Neste sesong har bøndene lært, og torget renner over av blåbær. På samme måte får vi overskuddstilbud av boliger mange steder i år, neste år og inn i 2019, da mye av som allerede er solgt skal ferdigstilles og selges videre. Prisene på det man produserer for mye av i dag vil trolig fortsette å falle inn i 2019.

Men det finnes flere typer bær på et velfungerende torg. Det er heller ikke slik at alle boliger er like, med like stort utbud.
Størst fare for å havne i samme situasjon som Gunnleiks jordbær er den nisje jeg vil kalle luksusleiligheter som er for små til barnefamilier eller velstående pensjonister, men som heller ikke lar seg regne hjem som utleieobjekter.

De er lette å bygge, style slik at de ser fine ut, og selge dyrt. Og troen på at de kan selges dyrt har bidratt til økt bygging av slike boliger. Hvilket har skjedd i mang en norsk by og tettsted.

Andre segmenter er det vanskeligere å være for sikker på. Særlig nå som tallgrunnlaget er såpass usikkert. Tallene for september er andre måned på rad hvor de regionale tall ikke kan sammenlignes med nasjonale. På øyemål ser en enkel aggregering av de regionale tall ut til å gi en nedgang i boligprisene på i underkant av ett prosentpoeng, ikke de minus 1,6 pst som den nasjonale indeks viser.

Folkerike fylker som Østfold (+1,2 pst), Vestfold (+0,5 pst), Hedmark (+1,1 pst), Akershus (+0,3pst) og Buskerud (+1,1pst) har alle solide plusstall for måneden. Telemark (+0,8 pst) og Oppland (+0,5 pst) viser også en gledelig utvikling.

Verst ute, ifølge de usikre regionale tall er Sogn og Fjordane (minus 1,7 pst), Hordaland (minus 1,6 pst), Nord-Trøndelag med minus 1,4 pst, og nabofylket Sør Trøndelag (minus 1,1 pst).

Hvordan dette summerer seg til minus 1,6 pst for landet som helhet må gudene vite. Oslo er tross alt bare ned ett prosentpoeng.

Men tilbake til bærene mine.

Mitt tips er at det i fremtiden vil være manko på noen boligtyper i mange nabolag, på samme måte som det på ulike torv i landet en lørdag kan være for få bjørnebær, multer og bringebær. Boligtyper, og bær, som fortsatt vil stige i verdi.

Her i hovedstadsområdet er det manko på små eneboliger og rekkehus i attraktive strøk. Med nær evigvarende lave renter er det vanskelig å forstå hvordan de skal kunne falle mye i pris, med mindre skattesystemet endres dramatisk i boligeieres disfavør.

Andre byer, som Kristiansand, har satset tungt på bygging av disse boligtyper, nettopp fordi de ønsker å holde prisene på familievennlige boliger nede. Her vil prisene på eneboliger være langt svakere, til glede for fremtidens barnefamilier.

De store forskjellene i volumer av ulike typer boliger gjør det maktpåliggende for boligkjøpere å følge med på tilbudssidens utvikling. Akkurat som en god torgkone følger med på hva nabobordet tilbyr.

Mange boliger, som det er bygget 13 på dusinet av i senere tid, vil selvfølgelig kunne falle mye i pris i årene som kommer. Kanskje bør man slå følge med Gunnleik og kalle det en boble?

Jeg vil heller si at det er en del av de naturlige svingninger man får i markeder som er uten regulering og styring.