Byggmesternes optimisme

Makroøkonomiske diskusjoner kan deles i to grupper; kortsiktig stabiliseringspolitikk og langsiktige utviklingstrekk.

Den første gruppe vil avhenge av svingningene i den løpende økonomiske aktivitet, og de impulser norsk økonomi får fra utlandet, fra de offentlige budsjetter, og fra pengepolitikken. Den andre tar for seg økonomiens trendvekst, anslått av Finansdepartementet til om lag 2 pst for fastlandsøkonomien, som jo vil avhenge av befolkningsutvikling, produktivitet og bedriftenes investeringsvilje.

Boligbygging er i en interessant mellomstilling. Svingninger her kan prege både konjunkturbildet, men også de mellomlangsiktige utviklingstrekk, all den tid boliger som er bygget med god kvalitet kan vare i hundre år. Gjelden som vedkommer boligen, kan i prinsippet forbli evigvarende.

Byggebransjen er en av våre største næringer, med en samlet sysselsetting på over 200 000 hvis vi ser bygg og anlegg under ett. Det har også vært en av våre viktigste kilder til sysselsettingsvekst i senere år. Fordi mange arbeidere kommer fra utlandet vil også selve aktiviteten være sterkt pro-syklisk. Jo bedre det går for boligbyggingen, desto flere kommer til Norge for å jobbe, men også for å bo. Blir det krakk i boligtilbudet, vil også etterspørselen etter det å bo kunne falle, når våre europeiske arbeidere gir opp å søke arbeid og finner veien hjem igjen.

Med dagens befolkningsvekst på 40 000 mennesker i året, og en gjennomsnittshusholdning på om lag to personer, ligger det an til at Norge trenger netto nybygging på om lag 20 000 boliger. Legger en til 5 000 -10 000 boliger som resultat av at vi får stadig flere enslige, og for at sentraliseringen fortsetter med uforminsket styrke, havner vi på et underliggende demografisk behov på om lag 25 -30 000 enheter. Riving av gamle boliger oppveies av tilsvarende tall for konvertering av kontorbygg til boliger.

Alt over 25-30 000 netto nye boenheter er en midlertidig høykonjunktur i produksjonen av et varig gode. Jo mer vi overproduserer i dag, desto færre boliger trenger vi å bygge i senere år.

I dag bygger vi om lag 38 000 boliger i året, så boligbyggingen bør komme ned med om lag en fjerdedel, hvis den skal tilpasses vår demografiske virkelighet. En betydelig restrukturering av norsk økonomi, som vi ikke kommer utenom, og som blir større jo lenger den drøyer.

Fortsetter vi å bygge for mye også neste år, øker antall usolgte boliger, med 2019 som et krakkår for nybygging av boliger, som en mulig konsekvens.

I dag fikk vi nye tall for igangsettingen av boliger. Tall som gir ny ammunisjon til debatten om boligbygging er fornuftig dimensjonert. Både for økonomiens nåværende behov, og for dens langsiktige stabilitet.

Boligbyggingen gjorde et nytt hopp i september; opp 27,3 pst fra august. Kanskje ikke helt uventet. Det er tross alt kjøpt inn mange dyre tomter som utbyggerne ønsker å få bygget boliger på, med håp om videresalg til det som fortsatt er nær rekordhøye priser.

Det er egentlig ganske opplagt at det eneste som kan stagge denne byggeiver er å få ned prisene på nybygg. Trolig må prisene på nye boliger ned med 10-15 pst før så skjer. En fascinerende nyhet på www.e24.no viser hvordan dynamikken i markedene nå er. I områder hvor det er en del usolgte nye boliger, som rundt Storo-krysset i Oslo, må nye prosjekter prise seg godt under de eksisterende for å få til salg. Selv etter betydelige priskutt på nye boliger er marginene trolig hyggelige nok til at entrepenøren kan tjene gode penger.

Men nettopp derfor vil det være et vedvarende press for å kutte prisene på nye boliger videre.

For Norges Bank kan kombinasjonen av pris- og volumnedgang i nyboligmarkedene være en lei nøtt å forholde seg til. Normalt skulle en tro at boliglånsforskrift, rentekutt og/eller skattelette kunne være aktuelle botemidler. Men nedgangen i boligbyggingen er et strukturelt utviklingstrekk som må få spile seg ut. Skades økonomien for øvrig, bør disse skadene avhjelpes, mens boligbyggingen må få lov til å falle. I så fall er det skattelette og kanskje rentekutt som bør være de meste aktuelle medisinene å gripe til.