Boligdrømmer

Det hender jeg drømmer om Sundvænget. En liten gatestubb, langs legendariske Strandvej litt nordøst for København. Strandvej har gjennom århundrene sett sine handelsmenn, aristokrater og reisende komme og gå. Kneiper, villaer og badehus har det vært på sjøsiden av veien. Vi måtte til 1920-tallet før rekkehus i teglsten kom. De kom til Sundvænget i Hellerup, den siste tverrgående gate før parken. En gate som ender i en privat strand hvor det i hvert fall i min barndom fremdeles var badehus av den gamle type. Den gang var disse enkle boliger, Københavns mest eksklusive, fordi nabolaget var så deilij. Det er de fremdeles.

Tenker ofte på hva som gjør nabolag gode, gjør at folk kan trives, og hva som får boliger til å stige i verdi. Stige ikke som følge lav rente eller skatt. Ei heller som følge av spekulativ fråde, men fordi de rett og slett blir stadig bedre boliger å bo i, beliggende i nabolag som modnes.

Jeg får pepper fra boligutbyggere i disse dager fordi jeg spår et fall i boligbyggingen på 20-30 pst. Men det er til deres eget beste. Ingen produsenter i noen bransje er tjent med overproduksjon av noe som helst. Aldri.

Boligbyggere har fått det for seg at maksimal byggeaktivitet er målet, men vi trenger ikke reise lenger enn til vårt naboland for å finne bevis på det motsatte. Svenskene hadde millionprosjektet mellom 1965 og 75. Én million boliger skulle bygges. Målet ble oppnådd, til kortvarig glede. Ja, folk fikk billige nye fabrikklagde boliger som hadde sett sin beste tid i innflytningsåret. Deretter bar det utforbakke. Mye er senere forslummet. Til slutt ble det revet, heldigvis.

Kunsten for boligutbyggere er å bygge klokt med kvaliteter som står seg gjennom årene. Ikke for mye, men med evigvarende kvaliteter og steder der folk vil bo. Nabolag skal ha litt brukt, slitt og gammelt, ved siden av det nye, på en spennende måte som avspeiler vår samtid. God arkitektur er reisebrev fra tiden de ble bygget.

De siste 20 år har Norge vært i dramatisk forandring. Folketallet i Oslo har steget (fra 500 000 til 670 000), inntektene har eksplodert og sentraliseringen tiltatt. Mange nybygg har kommet til. Noe vil være til glede for fremtidige generasjoner, mens annet blir før eller siden revet. Heldigvis.

Tidvis har det vært mangel på boliger, grovt målt ved det jeg har kalt kjøttvekta. Se nå bort fra endringer i boformer, sentralisering og økt bruk av leiligheter som hytte i byen. Dette er annensordensmomenter.

Det viktigste er byggingen i forhold til folketallet. Etter en periode hvor det bygges for lite i forhold til folketilveksten må man regne med boligprisoppgang. I tider hvor det bygges for mye, og det er her vi er i dag, får vi prisnedgang med mindre nevnte annenordensmomenter kommer til unnsetning. Det kan være at økte skilsmisserater, økt sentralisering og flere bygdefolk som vil ha krypinn i byen, berger boligetterspørselen i Oslo. Hovedstadens egen befolkningsvekst er imidlertid ikke sterk nok til å fylle de nye hjem. Og da jeg ikke tør stole på annenordensmomenter, men baserer meg på kjøttvekta (vekst i boliger/folketall), spår jeg prisnedgang det kommende år. Uvisst hvor stort det blir, men det kan falle en del.

Som sagt faller prisene i markeder hvor det produseres for mye. Alltid uansett. Dagens høye fortjenestemarginer på boligbygging i hovedstaden tilsier at prisene må et stykke ned før tilbudet bremses nok til at markedet når nye likevekter. Selv med priskutt på 10 pst vil de fleste boligprodusenter i hovedstaden køle på. Det er jo fortsatt svært så lukrativt å bygge.

Dessverre bygges det også for mye på landsbasis. Fredag fikk vi nye rekordsterke tall for tillatelser til igangsetting av bolig. Samtidig viser ferske tall for befolkningen at veksten avtar. Drøye 100 kommuner hadde nedgang i befolkningen i første halvår i år. I mange av dem bygges det mye nytt. For mye nytt.

Dette er trender som bør følges nøye. Boligbyggingen har i makro tatt av, akkurat i det befolkningsveksten har fått en ny fornedadgående trend. Den resulterende negative prisvekst snur først når tilbud & etterspørsel etter boliger balanseres.

Har du kjøpt på topp er ikke nødvendigvis det at prisene faller litt noen katastrofe. Sundvænget har også vært igjennom sine opp- og nedturer. Det viktigste er at du trives der du bor, og at ditt nabolag har evigvarende kvaliteter. Min familie solgte på bunn i Sundvænget for mange, mange år siden. Men prisene kom tilbake. Forleden så jeg et av de en gang så enkle rekkehus til salgs for om lag 20 millioner kroner.