Vil boliginvesteringenes fall prege inflasjonen i kommende år?

Det viktigste nøkkeltall for folk flest er trolig de månedlige konsumprismålingene. Tall som dissekeres på ulike måter, noe som gir en flora av mål å velge i: KPI, KPI-JA, KPI-JAE og harmonisert KPI. Noen glemt, ikke alle nevnt.

Jeg har en litt annen innfallsvinkel som også kan brukes til å vurdere ulike aspekter ved prisveksten. Del privat sektor, og dets priser, inn i vareproduksjon, tjenesteproduksjon og boliginvesteringer.

Indulge me, it makes sense.

På 1960-tallet var det en kjent økonom, William Baumol, som spådde nedgang i økonomisk vekst, og spesielt i produktivitetsutviklingen, bare ved å påpeke at tjenesteproduksjon kom til å utgjøre en økende andel av økonomien. Ingenting å gjøre med det. En prognose som slo til med stor kraft – helt frem til i dag. En trend som bare vil fortsette.

Metaforen som setter poenget på spissen, er fabrikken vs. strykekvartetten.

De fleste større enheter som produserer varer, her inklusive matvarer, vil kunne øke produksjonen per arbeider, år om annet, med et par-tre prosent, bare ved å ta i bruk en ny maskin, en ny oppfinnelse eller lære seg en mer effektiv arbeidsmetode. Enhver strykekvartett må derimot spille Mozart i samme tempo, med det samme mannskap, som dens forgjengere gjorde i 1780.

Når du har samme lønnsvekst i begge sektorer vil prisene måtte divergere. Tjenestenæringer, som jo ofte har lavere produktivitetsvekst enn vareproduksjon, vil vise systematisk sterkere prisvekst enn det varer har, hvis lønnsveksten er lik i begge sektorer.

Og med en lønnsvekst i de modne industriland på under tre prosent i året, vil vareinflasjonen være nær null eller til og med kunne være negativ i enkelte land (som Japan), hvor lønnsveksten er minimert.

Og så har vi husleieindeksen. Kall det den tredje del av privat sektor.

Boliger er varer, som i motsetning til andre varer, ikke måles i konsumprisindeksen ved deres salgspriser, men ved deres brukerkostnader. Kostnader som er vanskelig å måle. I hovedsak måles det meste av boligbrukeres kostnader, både eieres, og leietageres, ved en nasjonal husleieindeks. En indeks som preges av langsiktige inflasjonstendenser, men også av periodiske flaskehalser, og overskuddstilbud, i boligmarkedet.

Fra og med 2016 har denne delindeks, som utgjør nesten en femtedel av den samlede indeks, steget med om lag 2,0 pst i årlig rate, markert ned fra 3-4 pst i veksttakt i tidligere år.

Mye av nedgangen kom som følge av oljebremsens effekt på boligmarkedet i oljerike byer, primært i Stavanger og Sandnes. Og da igjen, ikke på disse byers boligpriser, men på deres husleier.

Oljesmellen har vi stort sett bak oss, men det nye er at vi fått mange nye boliger. 37 500 igangsettingssettingstillatelser de siste 12 måneder er nær rekordmange for vår moderne tid.

Ikke alt kan selges i et mettet marked. Noe må leies ut. I dag spørs det om ikke veksttakten i husleiene kan falle videre fra sist målte 1.8 pst (i 12-måneders rate), hvis det bygges for mye nytt som skal leies ut i markeder. Markeder som har mer enn nok utleieboliger fra før av i det meste av Norge.

Redusert etterspørsel etter det å leie, kan også påvirke leieprisene negativt. 14 400 personer registrerte seg som arbeidsinnvandrere i 2016 – noe som er 3 700 færre sammenlignet med året før. En nedgang som ble oppveid av et økt antall flyktninger.

Men i år har også flyktningestrømmen falt kraftig tilbake. Det ligger an til om lag 5 000 flyktninger i år, ned fra de 6 000 myndighetene forventet, og de 15 000 som kom i fjor.

Redusert boligbygging må trolig til for at tilbudet av boliger ikke skal fullstendig ødelegge for utleierne. Men det er også slik at en god del øst-europeere jobber med boligbygging. Derfor vil både tilbudet av boliger og etterspørselen etter utleieenheter falle når boligbommen ebber ut.

En selvforsterkende spiral, der hvor man har bygget for mye med utenlands arbeidskraft – til glede for våre nye landsmenn, som har betalt høye husleier. Når leiene må senkes, bygges det mindre, med større utvandring og en ny nedgang i husleiene som resultat.

Tilbakeslaget i boligbyggingen som vi kan vente utover høsten vil hjelpe balansen i boligmarkedene på lang sikt. Men fordi også etterspørselen etter det å bo vil gå ned, kan det forverre utleiemarkedene i nær fremtid, og bidra til svært så lave KPI-målinger de neste år.

Det er også via en annen kanal at fallende boliginvesteringer kan påvirke inflasjonen, og det er via lønnsdannelsen. Byggefagene har ganske så variable fortjenestemuligheter. I gode år tjener folk godt. Ved nedturer konkurreres det knallhardt på anbudene, og uttelling blir minimal.

Overgangen fra rekordmange igangsettingstillatelser til et mye lavere nivå, 20-30 pst lavere er en realistisk gjetning, vil kunne bidra til langt lavere lønnsvekst og til og med lønnsnedgang, i de verst rammede områder.

For samlet KPI blir da bildet ganske så dystert. Hvis både vareinflasjonen holder seg nær null, husleiene faller tilbake, og lønnsveksten presses av nedturen i boligbyggingen som vi trolig har i vente, vil inflasjonen bli ganske så lav i årene som kommer.

Skal vi nå inflasjonsmålet på 2,5 pst i 2018 og 2019 blir vi i så fall helt avhengig av en svak kronekurs.