Boligmarkeder på jakt etter nye likevekter

Nye boliger må trolig ned 20 pst i volum, og 10 pst i pris

I dag fikk vi, ikke helt uventet, de svakeste juni-tallene for bruktboligprisene på lenge; minus 1,6 pst fra måneden før.

Fortsatt er prisene opp 6,3 pst det siste år, men det er tydelig at prisene for brukte boliger er inne i et trendskifte, fra overraskende sterk vekst, til en korreksjonsfase som kan bli problematisk å hamle opp med.

Lite kan gjøres for å hindre en ny prisnedgang i de neste par månedene, da vi har et overheng av både nye og brukte boliger inn i sommerstilla. Boliger som må tåle litt prisreduksjon før de kan finne nye eiere.

Men litt lenger frem i tid er det klart at både tilbudssiden kan bedres, mens etterspørselen må stimuleres hvis boligmarkedene igjen skal finne sine balanser.

Faktum er at det er gitt flere igangsettingstillatelser det siste året enn noen gang siden kredittreguleringene ble opphevet på midten av 1980-tallet. Ikke bare i hovedstaden, eller landets øvrige storbyer, men også i småbyer, bygder, kriker og kroer rundt i kongeriket.

Dette er et landsdekkende fenomen. Mange snakker som om at Oslo har størst utfordringer, men det er neppe en riktig langsiktig vurdering.

Norges Bank har i sin siste Pengepolitisk Strategirapport gjort en meget interessant beregning hvor det sammenstilles ‘netto tilførsel av nye boliger’ med ‘veksten i antall husholdninger’.

Her er fasit: Alle andre fylker er forholdstallet boliger/husholdninger verre enn i Oslo:

Tabellen ovenfor viser med all tydelighet at tempoet i boligbyggingen har vært for høyt. Derfor hjelper ikke å bare kutte prisene, volumene må også falle. Priskutt er bare virkemiddelet som skal få volumene ned, og dermed skape grunnlag for nye likevekter.

De børsnoterte utbyggerne skryter av å ha skyhøye marginer, og vil trolig fortsette å bygge selv med en mindre prisnedgang for nye boliger. Derfor må prisene på nye boliger trolig merkbart ned. En nedgang som er sterk nok til å hindre at for mye nytt bygges i markeder som har mer enn nok fra før.

I sum er det lett å tenke seg at prisene på nye bygg må ned, anslagsvis om lag 10 pst til høsten. Et prisfall som gjerne kan komme i form av billige oppgraderinger og tilvalgsløsninger for de nye boligene. De nødvendige priskuttene er vanskelige å tallfeste, men de må være store nok til å gi oss en markert nedgang i boligbyggingen, og de må ramme det meste av kongeriket.

I klartekst: Skal prisene på nye boliger stabiliseres, må nybygging tilpasses den reduserte etterspørselen. En oppgave som vanskeliggjøres fordi vi allerede har bygget for mye. Noen velger å se bort i fra mine formaninger, og vil heller trosse svakt salg med å ferdigstille usolgte boliger, i håp om at kundene strømmer til, bare de får se hvor flott det hele blir.

Dette er risikosport. Der hvor mindre enn halvparten (av prosjektverdien, ikke antall enheter) er solgt, er det overhengende fare for skipbrudd. Et uføre som får sin egen dynamikk.

Utbyggeren kan ved en eventuell krise få kalde føtter og begynne å tappe så mye egenkapital som mulig av selskapet sitt. De som har allerede har kjøpt nybolig, kan på sin side bli så engstelige når de ser at prosjektet har problemer, at de gjør alt de kan for å trekke seg fra sine kontrakter. Det ene tar det andre.

Til slutt ender vrakrestene av det fallerte boligprosjekt i banksjefens fang. Hvorpå det går en av to veier, enten rake veien til skifteretten hvor intet ferdigstilles, eller så realiseres boligene av banken med dumpingpriser som resultat. Og banksjefen gjør normalt klokt i å dumpe boligene så raskt som mulig. Det første tap er det minste.

Derfor er det så viktig at prosjekter med for lite forhåndssalg stoppes/utsettes inntil det meste er solgt. Hvis det ikke bygges for mye, og aldri ferdigstilles usolgte enheter, så vil markedene raskere stabiliseres.

Markedene for brukte boliger spiller her en nøkkelrolle. Jo mer prisene her faller, desto større priskutt må vi også regne med å få i nyboligprisene utover høsten.

Boliglånsrentene kan her hjelpe til med å roe markedene. Kutter Norges Bank sin foliorente til høsten vil bruktboligprisene kunne stabiliseres raskere enn om sentralbanken ligger på været. Nye rentekutt på Bankplassen vil gi tilsvarende nedgang i boligrentene for folk flest. Uten rentekutt kan imidlertid utsatte grupper måtte regne med økte renter som følge av den nye uroen i boligprisene.

Er det noe håp om en snarlig rekyl? Byer som Sydney, Toronto og Vancouver preges alle av kinesiske fluktpenger. Nå som vi har blitt venner med Kina igjen, kan det åpne seg muligheter her.

Men mer sannsynlig er et scenario hvor fallende priser og byggevolumer vil måtte skape en ny likevekt på et bruktboligprisnivå (-5 pst), et nyboligprisnivå (-10 pst), med en igangsetting som er om lag 20 pst lavere enn i dag.