Hvor ille blir korreksjonen i boligmarkedene?

A trend is your friend until it ends

Nå på forsommeren i 2017 ser det ut til å være et trendskifte på vei i boligmarkedene. Fjorårets sterke prisvekst er forbi, og roligere dager venter de fleste boligmarkedene i Norge. Og det er svært så distinkte markeder vi har med å gjøre. Noen steder vil det i en periode være altfor mange til salgs, andre steder vil det fortsatt være manko.

Først litt om de siste tall. I mai i år falt prisene med 1,1 pst fra måneden før, men er fortsatt opp 8,3 pst det siste år. Trolig har investorer som vil kjøpe til barna, eller egen pensjonering litt lenger frem i tid, betydd mye det siste året. Flyktninghjelpen har også vært en god drahjelp for deler av boligmarkedene, særlig i hovedstadsregionen.

I andre regioner er bildet delt. Rogaland henter seg inn igjen med både høye salgstall og en liten prisoppgang (1 pst siste måned).

Fremover må vi regne med at regionale forskjeller vil øke, rett og slett fordi driverne er så forskjellige. Leilighetsmarkedene i hovedstaden vil fortsatt påvirkes sterkt av finansielle investorer og fordelingen av nye asylanter. Svake asyltall kan ramme de delene av boligmarkedene som har størst glede av våre nye landsmenn.

Dette kan gå begge veier. Skulle utenlandske investorer kaste seg over det norske markedet, kan prisene gjøre et nytt byks. Lite sannsynlig, men ikke utenkelig. I byer som Toronto og Vancouver er boligprisene drevet av kinesere. Samme skjebne kan ramme Oslo, en eller annen gang.

Nå på forsommeren ser det imidlertid ut til at investorene forholder seg passive, mens politikernes ønske om flere asylanter har stilnet. De som har kjøpt bolig til barna for å komme en mulig gjeninnføring av arveavgiften i forkjøpet, er trolig også ferdigkjøpt nå som valget nærmer seg.

Mye tyder derfor på at leilighetsmarkedet i hovedstaden kan fortsette å falle frem til jul. Uten at fjorårets sterke prisoppgang blir reversert. Ingen katastrofe med andre ord, men et klart trendbrudd for prisene.

Det store spørsmålet for makroøkonomien er hvilke ringvirkninger en priskorreksjon i boligmarkedene kan gi. Selv et betydelig prisfall vil innebære at prisene holder seg over 2015-nivåene. Selv legger jeg til grunn at prisene faller med en månedlig takt på én prosent, i de fleste gjenværende måneder av året. I så fall vil gjennomsnittsprisen i 2017 fortsatt ende på drøye 4 pst høyere nivå enn i fjor.

En skulle derfor ikke tro at selve prisendringene vil få folk flest til å miste nattesøvnen. I hvert fall ikke for de kjøpte i 2015 eller tidligere.

For utbyggere som nylig har betalt dyrt for tomt, og bundet seg til høye byggekostnader, kan situasjonen være ganske så annerledes. De tvinges til å gamble på at boligene deres vil klare seg, og prøver å bygge ut, hvis finansieringen gir muligheter. Det er akkurat denne gruppen bankene må være forsiktige med å hjelpe.

Enden på visa må bli at de mest sårbare byggeprosjektene stenges ned. Forhåpentligvis før selve byggingen kommer i gang. Ringvirkningene inn i norsk økonomi kommer i hovedsak herfra; fallende investeringsaktivitet i mørtel og stein. Noe som igjen betyr negative bidrag til BNP-veksten og tap av arbeidsplasser over tid.

Ille kan det bli hvis bankene må overta boliger i ditt nabolag. Banker har jo intet ønske om sitte som vaktmestere og vil dumpe boligene til gi-bort priser. Dette er en skjebne som kan ramme boliger i prosjekter der spekulanter får problem med å gjøre opp for seg.

For rekkehus og eneboliger er det derimot langt mindre fare. NAV hjelper deg med din primærbolig, og banksjefer flest vil også strekke seg langt for å hindre at familier kastes ut på gata. Det har heller ikke vært noen investeringsboom i nye eneboliger og rekkehus. Unntaket her må være bygningsarbeidere som får problemer med sin jobb, og som kan tape så vidt mye inntekt at de tvinges til selge sin enebolig i et midlertidig svakt marked.

For Norges Bank og andre makromiljøer er det verdt å merke seg at norsk økonomi mister en av sine viktige vekstimpulser hvis boligmarkedene skulle gå i stå. Et fall i fysiske boliginvesteringer på 20-30 pst (som synes å være en rimelig prognose) kan være nok til å tippe BNP-veksten over i negativt lende for en kortvarig periode.

Spennende blir det å se om en slik korreksjon, da både i priser og volum, får Norges Bank til å lette på pengepolitikken.