Hvor lenge kan vi bygge en ny bolig per nye innbygger?

– Demography is destiny, er et mantra de fleste byplanleggere vil kjenne seg igjen i.

Nettopp derfor er det gøy å følge med på vår demografiske utvikling. Sist uke fikk vi nye befolkningstall for kongeriket, nå for årets første kvartal. Fire fylker hadde direkte befolkningsnedgang (Møre og Romsdal, Nordland, Oppland og Telemark). Mellomstore byer så ulike som Molde, Kristiansund, Porsgrunn, Arendal ble alle rammet av denne nedturen.

Noe som nødvendigvis ikke er begynnelsen på noen urovekkende trend, men verdt å overvåke i tiden fremover. Med en befolkningsvekst på i underkant av 9 000 personer, var årets første kvartal det svakeste siden 2006.

Dette var andre kvartal på rad med sterk nedgang i befolkningsveksten, noe som kan tyde på at det har skjedd et taktskifte som også fremover vil prege vår samfunnsutvikling. Et uventet taktskifte. I SSBs prognoser fra i fjor sommer la man til grunn at befolkningen skulle vokse med om lag 45 000 mennesker i året frem til 2040. Drøye halvparten av disse skulle nettoinnvandringen stå for. Men i 1. kvartal sto netto-innvandring for tre fjerdedeler av veksten. Den naturlige folketilveksten har kollapset. Vi må tilbake til 2003 for å finne like lave tall for den naturlige befolkningsveksten (fødte minus døde) i det første kvartal av året.

Fortsatt er det sterk vekst enkelte steder i Norge. Hovedstadsområdet sto for 4 000 av de 8 800 som befolkningen samlet økte med. Mange flytter til Akershus, trolig fordi boligprisene i Oslo er blitt så høye. Antall fødsler var så som så, men netto var det 1700 nordmenn som flyttet til dette vidstrakte fylket som omkranser hovedstaden. Og det bare i 1. kvartal.

Oslo hadde like høy naturlig folketilvekst som resten av landet til sammen. Utenfor Oslo ble det bare litt over 1000 flere fødsler enn dødsfall i årets første kvartal. Eks Oslo er det innvandring som sikrer befolkningsvekst av betydning. Mange nordapå flytter sørover. De fire nordlige fylker er helt avhengige av å få nye landsmenn for å sikre systematisk god befolkningsvekst og økt produksjon.

Befolkningsveksten preger ikke bare BNP, men selvfølgelig også boligmarkedene.Flere folk bidra til økte utleiepriser, boligsalg og styrker investorer i troen på at du aldri kan feile ved å kjøpe bolig.

Et stabiliserende element er flyktningehjelpen, hvor det offentlige innkvarterer folk i nød. Oslo kommune kan kjøpe leiligheter engros til 100 000 kroner per kvadratmeter, for å huse nye landsmenn. Litt merkelig er det at våre nye landsmenn ikke tvinges til å bosette seg utenfor det dyre hovedstadsområdet, men det er nå en gang rådende norsk politikk. En politikk alle partier er enige om.

Det er også andre spesielle effekter som hjelper markedene rundt hovedstaden. Asker og Bærum har fått lov til å bli et skatteparadis, uten boligskatter i et kongerike med systematisk økende kommunale boligskatter. For de dyre boliger, kan dette få økt betydning i tiden fremover. Alle nabokommuner til Oslo har glede av at boliglånsforskriftens verste innstramning på mulighetene for å få lån, kun rammer boligkjøp i hovedstaden.

Du må følge med på befolkningsveksten i din bygd, vist her med en lenke til SSBs hjemmeside om temaet. Viktig ikke bare for kommunale planleggingsetater, men også for utbyggere av boliger og for deg som tegner deg for en leilighet som skal leveres om et par års tid. Et tidspunkt du ikke bare skal flytte, men også kanskje ønsker å selge din eksisterende bolig.

Et viktig spørsmål for samfunnsøkonomien er om befolkningsveksten i sum er sterk nok til å rettferdiggjøre dagens takt i boligbyggingen. I fjor satte vi ny rekord med 36 200 igangsettingstillatelser. Fortsetter befolkningsveksten i dagens takt bygger vi en ny bolig for hver nye landsmann (og kvinne). Det norske investeringsnivået i boliger er også i kroner langt høyere enn normalt.

Slik kan vi ikke fortsette. Akkurat hvor mange boliger vi kommer til å trenge i årene som kommer, blir veldig avhengig av hva slags innvandringspolitikk de folkevalgte ønsker seg. Men fortsetter den norske befolkningen å vokse som den gjorde i første kvartal i år, må vi regne med et fall i boliginvesteringene – før eller senere.

Jeg tør ikke være for sikker på tidfestingen av når markedet snur, men det blir som tankmarkedet. Overinvesteringer sikrer en ny nedtur, hos boligbyggere som på verftene.

Desto lenger boligbygging holder seg unormalt høy, desto sterkere blir tilbakeslaget. Gitt at boliginvesteringene nå nærmer seg 210 milliarder kroner i år, mot det mer normale 150-170, er det fare for at et kraftig tilbakeslag i produksjon og sysselsetting, i det boligmarkedene skulle peke ned. Vi får håpe at andre næringer er modne for sterk vekst når så skjer.