– Jan, det er så mye gærnt med deg, sa legen til meg, lettere oppgitt. – Du må endre livstil.

Og endre på ting gjorde jeg! Slutte å gå til lege var pri én.

Søndag var jeg gjest i NRK P2s program Ytring, et hyggelig radioprogram hvor jeg ble spurt om husholdningenes rekordhøye og raskt voksende gjeld, og om ikke en ny finanskrise var nær. Det var kirketid. På P1 kvar det gudstjeneste hvor du trolig fikk høre at hvis du ikke skjerpa deg, havner du i helvete! Og på P2 var det altså mer av det samme fra et panel av makro-økonomer.

Men når jeg tenker meg om så er det vanskelig å se for seg at norske husholdninger er på vei mot noen skarp krise i sine finanser. Rentene er lave, og utleiemarkedene gir deg fortsatt litt kontanter hvis du blir tvunget til å leie ut. Faktum er at med nyvinninger som AIRBNB har muligheten til å sanke inn noen kroner ved å leie ut deler av boligen, aldri vært bedre. NAV gir norske husholdninger langt høyere sikkerhetsnett enn nordmenn hadde under finanskrisen på begynnelsen av 1990-tallet. Mister du jobben, denger kjerringa, misligholde forbrukslånene og ender opp på sofaen med vodkaflaske som din nærmeste venn, får du langt mer hjelp fra velferdsstaten enn før. NAV stiller opp.

Et moderat boligprisfall er heller ikke noe problem for alle som kjøpte bolig til langt lavere priser enn de vi har i dag.

Vår økende gjeldsgrad, i en aldrende befolkning, blir som vårt kolesterolnivå. Begge får hjelp av at vi spiser mer salater, og fråtser mindre enn før. Og ja, det er varig! Norge bør aldri mer bevilge seg selv en ny jappetid. Salater, jogging og yoga er det du har i vente.

Likevel det er ikke til å komme forbi at husholdningene er sårbare, og har strukket strikken langt. Nylig passerte vi rekordhøye 3000 milliarder kroner i gjeld. Verre er det at også veksten i denne gjeld setter nye rekorder; opp 190 milliarder det siste år.

I dag har de fleste av en gjeldsgrad vår forfedre ville sett på som utenkelig. Den enkelte husholdning ser ingenting galt med høy gjeldsgrad i en verden hvor rentene generelt forventes å forbli minimale i en mannsalder. Dessuten er det i dag høyere krav til utdanning, som jo krever store lån for å få gjennomført. Fornying av maskinparken kan heve din produktivitet på en annen måte enn før osv. Det er i sum mange gode grunner til at vi bør ha mer gjeld enn våre forfedre.

Utover slike fornuftige tilpasninger til nye tider, har vi imidlertid fått et gradvis mer problematisk gjeldsproblem. Husholdningenes gjeld øker raskere enn deres inntekter, det lenge etter at både rentenivåer er minimert, maskinparken fornyet og boliginvesteringene nådd nye rekorder.

Sannheten er at boligverdier og gjeldsgrad nå er på en særegen symbiotisk himmelferd, hvor stigende boligpriser krever ditto gjeldsøkning all den tid reallønningene knapt nok stiger i det hele tatt. Hver dag bygger vi oss dermed stadig større fallhøyde i bolig- og kredittmarkedene.

Ikke alle ser utfordringene. Revidert Nasjonalbudsjett landet i min virtuelle postkasse i forrige uke, med tro på god vekst i både de allerede rekordhøye boliginvesteringene og i privat konsum. Det siste takket være en fallende sparerate.

Vel, det var som nevnt kirketid i P2, og  jeg spilte min rolle som Dr. Doom.

–  En eller annen gang i fremtiden bør boligmarkedene snu nedover. Investeringsnivået for bolig er nå som oljeinvesteringene i 2014. Kan godt fortsette å stige litt til, men jo høyere det går, desto verre blir fallet. Ikke at vi vil se en kollaps som vi gjorde i olje. En sektor som preges av få og store prosjekter. Nei ,boligmarkedene våre, og de er ganske så forskjellige, vil falle etter hvert som små enkeltprosjekter står halvferdige med sine usolgte leiligheter.

Når snur det ned? Det er ikke godt å vite, men mye tyder på at vi skal bruke sommeren på å finne ut av om det har snudd allerede. Antall usolgte boliger stiger i disse dager som elvebreddene under snøsmeltinga. Noen vil forsøke å kjøpe litt billig, eller billigere enn i de første overopphetede ukene av året. Men mange vil vente og se, noe som forsterker sommerens boligprisfall.

Min ledende indikator er nyboligsalget. Når det stopper opp her, er det bare tidsspørsmål før utbyggerne må kutte prisene. Og nå, rett før 17 mai, ser det ganske så trått ut.

Det jeg er mest redd for at det finnes nye koblinger til resten av økonomien, som vi ikke ser før boligmarkedet definitivt snur nedover. Håndverkere som bygge boliger, kan tenkes også å være betydelige investorer. Faren er at de mister både jobb og formue hvis prisene skulle falle 5-10 pst. Og når de får problemer, kan prisfallene i boligmarkedene forsterkes.

Det er heller ikke godt å vite hvilke deler av privat konsum som vil rammes av en boligprisnedgang. Skal vi gjette på at salget av Mercedes-biler vil falle, mens innkjøp av TORO suppeposer stiger til værs?

Min beste gjetning er at boliginvesteringene faller med om lag 10 pst i 2018 etter å ha nådd nye rekorder i år. Privat konsum blir i samme år svakt positivt, men langt under den vekst på 2,5 pst som regjeringen baserer seg på i Revidert Nasjonalbudsjett.

Får jeg rett vil neste bevegelse i Norges Bank sin foliorente bli ned, men det er ikke lett å spå når rentekuttene kommer, ei heller hvor mange de blir. Det er lettere å anbefale en politikk som går ut på å holde rentene høyere enn det hensyn til produksjon, sysselsetting og inflasjon skulle tilsi, enn å dosere rentekutt i det boligene triller i utforbakke.

Nå kan det komme andre positive nyheter – fra andre næringer enn boligbygging. Men boligbyggingen utgjør drøye 200 mrd kroner, og et fall her vil alene gi et bortfall på over 20 mrd kroner som førsteordenseffekt. Deretter kommer redusert privat konsum, og dårligere tider for alle de som lever godt av denne næring.

Det er viktig å huske på at midlertidige prisfall har vi vært igjennom før. Boligmarkedene har en tendens til å svinge, langs en stigende trend. Boliger vil ikke gå av mote. Også i fremtiden vil nordmenn flest ønske å bo godt.

En slags bestegjetning blir dermed at boliginvesteringene, dets produksjon og sysselsetting, vil falle noe tilbake. Boligprisene kan likeledes falle i sum 5-10 pst de neste par år. Norges Bank vil i denne perioden velge seg et betimelig tidspunkt for rentekutt.

Boliginvesteringene skal ikke tilbake til dagens nivåer, da det å bygge opp i mot 40 000 boliger i året, slik vi gjør i år, er altfor høyt i forhold til vår befolkningsvekst. Den langsiktige trenden for prisene bør imidlertid være positiv så lenge vi har lønnsvekst i Norge. Nye prisrekorder vil nås, i en fjern fremtid, bare lønningene kommer seg høyt nok opp.

Da blir strategien for å takle høy gjeldsgrad det samme som å redusere kolesterol. Mer salat og mindre fråtsing. Bruk beina fremfor å kjøre bil. Du merker ikke den store forskjell fra den ene dag til den neste, men gradvis blir formen bedre.

Og for all del:  BYTT LEGE. Min nye syntes at formen min er helt strålende!