Goldmans boligadvarsler

– Dette markedet er helt crazy, sa en fjern slektning til meg ved et familietreff i 2015. Vi bor i Toronto, Canada og her er det helt åpenbart at boligprisene er inne i en boble.

Vel, det var snart to år siden, og siden den gang har prisene på mange leiligheter i Canadas hovedstadsområde steget med ytterligere 30-40 pst. Noe som viser at det ikke er så lett å si om vi er på spiret eller ei, når det gjelder boligpriser. Nesten umulig er det å vite hvor toppen er.

I forrige uke kom det velrennomerte meglerhuset Goldman Sachs med sin enkle vurderinger av om ulike land er inne i en boligboble, som snart kan sprekke. Advarsler som også Trygve Hegnar tar på lederplass i dag.

Notatet er svært velskrevet ( og kan fås fra undertegnede).Toppøkonomene lagde analysen så enkel som mulig nettopp for at flest mulig skulle kunne bruke den som diskusjonsgrunnlag når de vurderer ulike boligmarkeder.

Dette er blitt en snakkis blant markoøkonomer. Canada peker seg ut som et av de land med størst fare for tilbakeslag. Eller som Bloomberg skriver det.

(Bloomberg Intelligence) — The economic outlook seemingly diminishes by the week. Canada’s economy faces more headwinds than tailwinds and the only certainty that exists is the increase in uncertainty. The combination of a regional housing bubble, sub-$50 oil prices, record household indebtedness, strains on the banking system and a lack of effective fiscal and monetary stimulus reduce the promise for a near-term recovery. The momentous unknown of trade policy with the U.S. has taken a substantial toll on the Canadian dollar. (Richard Yamarone).

Også denne ukas utgave av Economist lar seg forferde.

Så, vi har alle våre problemer! Ikke bare har Canada skyhøye boligpriser, svak lønnsutvikling og lider under lave energipriser. Også en handelskrig med USA truer.

Det er imidlertid ikke opplagt at økonomien blir så ille i tiden fremover. Hvis boligprisene kan holde seg på høye nivåer, vil folk kunne belåne sine boliger slik at forbruksveksten opprettholdes. Demografiske argumenter tilsier også at dette kommer til å gå bra. Kanadas landmasse er på størrelse med USAs, men har bare en tiendedel av folketallet. Innvandrere ønskes fortsatt velkommen.  På lang sikt ser det ikke så galt ut.

Men som John Maynard Keynes ville sagt det; det er lite hjelp i at det går bra i det lange løp, fordi da er vi jo alle døde.

Det nære og bekymringsfulle er at økt risiko for et økonomisk tilbakeslag, også øker sannsynligheten for at det inntreffer. Analysebyrået Moodys har nedgradert de store bankene, med økte kredittpremier og dyrere innlån til bankene som resultat. Kostnader som sendes videre til lånekunder, som neppe tåler så veldig mange økte byrder. Sikkerheten for nye lån blir stadig svakere jo skjørere og mer usikre boligmarkedene blir.

I Goldmans notat er det flere kjente og kjære indikatorer som tas hensyn til. Og de er klare på at noen forhold er ganske så edruelige. Avkastningen på det å drive utleie og pris i forhold til inntekt er naturlig nok annerledes enn før, nå som vi lever i en tidsalder hvor rentene er permanent lavere enn de var. Varekonsum utgjør en stadig mindre andel av husholdningenes budsjett. Ikke noe merkelig at man bruker mer på det å bo godt, når klær, sko og elektronikk blir stadig billigere i innkjøp.

Den mest interessante parameteren for en nordman er dagens byggeaktivitet i forhold til det normale. Og nå settes det opp mer enn normalt i Canada. Likevel per kapita, bygger vi her hjemme 20-30 pst mer enn de bekymringsfulle kanadiske tallene tilsier. Er du bekymret for kanadisk byggeaktivitet, blir du skrekkslagen av å se de norske tall.

Gjelda er også større enn i Canada, med en høyere gjeldsgrad (våre 200 pst av inntekt vs Canadas 167 pst), og begge steder vokser gjelda i rekordfart. Dette til tross for at reallønningene er stabile (i Norge) eller faller markert (Canada).  Kanskje nettopp fordi at reallønningene utvikler seg svakt, ser vi at folk må låne stadig er?

Måten dette virkelig går galt på, er hvis utbyggerne ikke besinner seg og tar ned boligbyggingen. Tilpasser byggeaktiviteten til veksten i etterspørselen. Alternativet er at usolgte boliger havner på bankenes balanse etter en tur innom skifteretten. Banker som gjerne dumper boligene etter en tid,  vil da kunne virkelig ødelegge markedene for alle.

Og faren for overinvesteringene er som nevnt mye større i Norge enn hos Canada. Goldman antar at overinvesteringer i bolig kan utgjøre så mye som to prosent av BNP fastlands-Norge. Drøye anslag, men ikke utenkelige.

Skulle boligbyggingen normaliseres, noe den tvinges til, en eller annen gang i fremtiden, kan BNP-veksten i sum bli negativ for en kortvarig periode. Jo lenger vi velger å overinvestere, desto sterkere må vi regne med at omslaget blir.

Som jeg har påpekt tidligere. Det er i selve boligbyggingen, den fysiske aktiviteten, og ikke i prisnivået på boliger, at vår største sårbarhet ligger.