Et omslag i boligmarkedene kan gi resesjon i norsk økonomi

Boligmarkedene våre har det med å overraske, og april var intet unntak.

I april var prisene opp en halv prosent for landet som helhet, og 10,7 pst for året. Litt overraskende holdt prisene i hovedstaden seg, med en marginal oppgang, mens de fleste andre storbyer i Norge måtte melde om prisfall eller nær uendrete priser fra måneden før. Oslos randsone har fått en viss tilflytting, med sterkest vekst i Asker, Bærum og Follo. Samlet var Akershus opp 1,3 pst på måneden.

Omslaget til en nedkjøling av kjøpernes budgivning ser ut til å være på vei i det meste av Norge. Antall usolgte boliger er nå om lag 10 pst høyere enn på samme tid i fjor. Og det er først nå i mai og juni at den berømmelig vårflommen når sin fulle styrke.

Har vi noen gode teorier som kan forklare omslaget?

Egentlig er boligmarkedet nå kommet i noe av den samme problemstilling som tankmarkedet tidvis gjør. Høye priser leder til for mange nybygg og en gryende krise. Såkalt ‘asset play’ eller god gammeldags spekulasjon preger nå boligmarkedene i mange byer.

Dette kan få alvorlige konsekvenser.

Først litt konjunkturteori: Avvik fra normal økonomisk vekst som skyldes svingninger i kredittgivningen utmerker seg ved å svinge tilbake med stor kraft, og da i motsatt retning. Krisetider hvor bankene knuger på pengepungen, vil før eller siden avløses av kredittvekst og ny optimisme. Likeledes vil unormal sterk kredittvekst føde en ny lavkonjunktur den dag kredittveksten snur ned, og blir negativ.

Og da er det vel egentlig ganske opplagt: Dagens sterke kredittvekst som kan gi nye 10 pst vekst i allerede rekordsterke boliginvesteringer i år, vil før eller siden måtte gi Norge en økonomisk nedtur. Ingen vei utenom.

Men det var det med å tidfeste omslaget, da. Nesten umulig er det. I hvert fall for undertegnede.

Ingen stiller spørsmål om Norges finansielle stilling, men det kan diskuteres om ikke den stadig tydeligere divergens mellom en stadig sterkere gjeldssatt husholdningssektor, og en ditto rikere stat har noen svakheter vi har undervurdert. Du kan ikke pantsette din rettmessige andel av oljefondet.

Konjunkturene ser alt annet enn solide ut. Fortsatt er det stor fart i boligbyggingen, men økt usikkerhet om avsetningen av disse, veier stadig tyngre i banksjefers bevissthet. Boliginvesteringene er nå unormalt høye, og kan passere 220 mrd kroner i år. I det som tross alt er en moden økonomi med tusenvis av tomme boliger.

Husholdningene har økt sine lån med rekordsterke 190 milliarder kroner det siste år. Altfor for stor andel av dette er dyre forbrukslån. Og det i en befolkning som blir stadig mer preget av eldrebølgen.

Bankene er på vakt. Trolig er vi på vei inn i en ganske markant oppbremsing av utlånslysten til eiendomsspekulasjon. Utlendingene som er gjennomgående mer nervøse for den symbiotiske bolig- – kredittsykelen – selger naturligvis kroner. Dette styrker eksportnæringenes lønnsomhet, men vil i år gi et hopp i importprisene. Et hopp som slår ut i konsumprisindeksen, og dermed reduserer lønnstagernes kjøpekraft ytterligere.

Analytikere har ikke sett dette komme. En ny midlertidig nedgang i norsk økonomi drevet av fallende igangsetting av boliger, og husholdningers hardt pressede kjøpekraft. Men resesjonsscenariet for norsk økonomi blir gradvis mer sannsynlig. Norges Bank må passe på at dette ikke kommer ut av kontroll. Lavere renter er derfor i vente.

Men nok en gang: vanskelig å vite når rentekuttene kommer.

Det vi vet er at det å ha byggefeber er forbigående. Desto lenger boligbygging holder seg unormalt høy, jo sterkere blir tilbakeslaget. Gitt at boliginvesteringene nå nærmer seg 220 milliarder kroner, mot det mer normale 150, er det fare for at et kraftig tilbakeslag i norsk økonomi.

Nok til å påføre oss en resesjon.