Den pussige historien om et boligmarked langt, langt borte

Tenk deg et land som ellers ligner ganske mye på Norge; 30 ganger så stort i areal, men bare 7-gangern i antall folk. Hyggelige rause folk, med et stabilt finanssystem. Kanada så klart!

Nylig var boligmarkedet i deler av landet ekstremt sterkt. Boligprisene steg i gjennomsnitt med 13,5 pst i året til februar, for landet som helhet. Storbyene Toronto og Vancouver er motorene bak veksten, mens Montreal og oljefølsomme byer som Edmonton viste knapt nok vekst i det hele tatt. Et mønster vi kan kjenne igjen i Oljelandet-Norge.

Det spesielle med Vancouver er at kinesiske penger på flukt fra kommunistene har bidratt til å drive stillehavsbyens boligpriser til elleville nivåer. Nye regler som både beskatter boligkjøpene hardere, og som strammer til låneadgangen til spekulasjonsformål, ser imidlertid ut til å ha tatt luven av markedet. Eksperter venter nå at boligprisene i Vancouver kan falle med om lag 5 pst i år.

Hovedstadsområdet, kall det Stor-Toronto, toger imidlertid videre med 20-25 pst vekst pro anno.

Også på finansieringssiden er det en del interessante utviklingstrekk. Et boliglånsinstitutt, Home Capital har vært utsatt for svindel, noe som fikk kredittforetakets nervøse innskytere til å trekke penger ut av selskapet. Home Capital, med om lag 120 milliarder norske kroner i samlede utlån, har sett sin aksjeverdi falle med 80-90 pst, og lever i dag i hovedsak av et lån de har hentet fra markedet med 10 pst rente.

Et helt unikt og enestående tilfelle, kommenterte de fleste kanadiske bankanalytikere. Men så dukket det opp et nytt boliglånsinstituttet Equitable Group som ble reddet av seks vennlige banker.

– Ja, hva gjør man ikke for sine venner, sier banksjefene. Alle tanter og bestemødre kan være trygge. Det er fortsatt overhodet ikke noen krise å snakke om.

Hørt den før.

Men det er vanskelig å spå hvordan det går, og utfallsrommet for en prognose er stort. Vil Toronto stige videre, eller kan prisene her kollapse? Blir nedgangen i Vancouver moderat, eller dramatisk? Og hvordan står det egentlig til med bankenes helse?

Som så mange andre steder med unormalt sterke boligområder er det en økende frykt for at det i Kanada har utviklet seg en usunn dynamikk i makro. Økonomisk vekst (som er skjør), boligpriser (som er rekordhøye), kredittvekst (sterk) og bankenes helse (tilsynelatende solid) er druer på samme klasse.

Ingen vet hva vi har i vente. Det artige er at de fleste scenarier for fremtiden har rimelige odds for å slå til. Det vi ser i markedene er at den kanadiske dollar faller og forventningene om snarlige rentehevinger fra landets sentralbank, Bank of Canada, er fordunstet. Smitteeffekten mot norske kroner er åpenbar.

I makro er også usikkerheten stor. Ved årsskiftet var det solide oljepriser, men de har nå falt markert tilbake. Mange eksportbedrifter er usikre på fremtiden da den nye amerikanske administrasjonen vil reforhandle frihandelsavtalen NAFTA som regulerer handelen på det nord-amerikanske kontinent.

Landet har ved inngangen til i år solide underskudd i både statsbudsjett og utenrikshandel, og en rekordhøy gjeldssetting i husholdningssektoren.

Litt for mange variable i spill her, hvor hver og en av dem har litt for stort utfallsrom, til at en kan være for sikker på hvordan det går. Men denne bloggens hovedbudskap er at Kanadas skjebne kan prege hvordan investorer vurderer utsiktene også for norsk økonomi. Verdt å følge med på!