Hadde gleden av å bli invitert på en lunsj for sjeføkonomer i Norges Bank forleden. Skal ikke røpe noe av det andre sa, uten at det tilsier at det var sensitiv informasjon som ble delt. Ikke noe jeg fikk med meg i hvert fall.
Men her er hva jeg sa: Norges Bank må belage seg på å innrette pengepolitikken på et boligprisfall av ukjent styrke og omfang, allerede ved sommerstider.
Mere presist enn dette, går det ikke an å være. Men jeg er villig til å sette noen av mine intellektuelle sjetonger på at hovedfokuset i Norges Banks Pengepolitiske Strategirapport høsten 2017, blir om og hvordan man kan få stanset et gryende boligprisfall.
Hvor mye må kapitalkrav lettes, renter kuttes osv. Eller skal myndighetene tre til side, og la markedskreftene finne sin egen likevekt?
Vi har vært her før.
Rekordhøye, men vaklende boligpriser, som er tungt belånt av husholdninger med minimal inntektsvekst. Høres kjent ut?
Ja, det var det makroøkonomiske bakgrunnsteppet for 2007, og av i dag. Ærlig talt: Spørsmålet er ikke om rentene skal mye opp, det er hvor mye de kan kuttes når vi kommer til den neste korsvei i kredittsykelen. Det veiskille hvor nok en gang boligmarkeder spiller hovedrollen.
Et veiskille hvor myndighetene skal hindre oss fra å få et nytt ‘2008-light’.
Mye av i dag likner på det så den gang. Alt er egentlig bare mer aksentuert i dag. Boligprisene er vesentlig høyere, inntektsveksten halvert og gjelda i husholdningene øker raskere enn den gjorde den gang.
Den største forskjellen fra den gang, er at bankene i dag er klart sterkere, og bedre sikret enn de var i årene før den store finanskrise. Mer egenkapital, bedre likviditetsdekning og strengere kredittpolicy. Førstelinjeforsvaret for bankene er heller ikke lenger deres egenkapital, men landets små og store NAV-kontor som trår til og hjelper husholdninger som måtte komme i økonomisk uføre.
Foretakskonkurser er det derimot ingen som hjelper bankene med. Hver krone i konkurs hos entrepenørene må nådeløst trekkes fra egenkapitalen.
La oss tenke oss et scenario hvor boligprisene begynner gradvis å svekke seg. Hva bør Norges Bank foreta seg da?
Omslaget i boligmarkedene vil variere, og en skal ikke se bort ifra at enkelte bygder, byer og grender fortsatt vil ha voksende boligpriser i årene som kommer, selv om de nasjonale prisindeksene går fra blått til rødt.
Likevel det er noen fellestrekk, for det meste av kongeriket. Med størst utfordringer der det bygges mye nytt og dyrt.
Kall det NEDTURSCENARIOET, bare et av mange mulige. Men altså det jeg tror mest på.
Første fase er der vi er i dag, hvor antall usolgte boliger, både nye og brukte, hoper seg opp på Finn.no Analytikere som meg, skriver analyser som ligner på denne. Kall det ‘platåfasen’. Denne blogg er par på dette hull.
Andre fase er når folk blir så vidt forsiktige at de velger å selge før de kjøper. Dette er selve omslaget. Når godtfolk går fra å kjøpe først til å selge før de kjøper, blir det et vakuum i markedet. Prisantydningene blir hengende i meglervinduene inntil blekket de er skrevet med falmer.
Dette omslaget er også nok til å skape krigsoverskrifter i løpet av sommeruker hvor avisredaksjoner leter etter stoff som kan fylle avisspaltene. Krakkofantene hyler, og det dramatiske boligstoffet gir gode dager for løssalgsaviser.
Tredje fase er der vi trolig er når vi kommer tilbake etter sommerferien. Oppimot 10 000 usolgte boliger i hovedstadsområdet (Oslo, Akershus, Drammen til Hamar), eller ca det dobbelte av hva som ligger ute i dag. Trolig står vi da i en situasjon hvor de fleste er blitt bekymret/pessimistiske når det gjelder boligprisene det neste år. Gitt de lave rentene, velger boligselgerne i sommer trolig ‘å vente og se’ , før de kutter prisantydningene. Volumeffekten av omslagsfasen på usolgte boliger blir stor, prisnedgangen liten.
Fjerde fase er perioden hvor Norges Banks Pengepolitiske Strategirapport meisles ut i forkant av publisering 21. september i år. En rapport hvor boligmarkedene må vies stor plass.
Prisene er ikke viktige i seg selv, men de kan påvirke norsk økonomi via flere kanaler.
En hovedkanal er privat konsum. Et boligprisfall kan få folk til å handle mindre, noe som vil ramme detaljhandelen. Effekten her kan bli betydelig nå som spareraten i mange husholdninger er minimal. Deres kontantstrømmer er i dag langt mer sårbare enn de var bare for et par år siden.
Likevel, de store kjedene som jo dominerer norsk detaljhandel, tåler en støyt.
Verre er det med selv boligprodusentene. Ikke de store og tunge, men de små. Den farligste ubalanse i norsk økonomi er nettopp selve byggeaktiviteten i boligmarkedene. En aktivitet som i dag er eksepsjonelt høy. I dag er boliginvesteringer nord for 200 mrd milliarder kroner. Mere normale 150—170 mrd vil før eller siden måtte materialiseres i en aldrende befolkning, med få barn, som blir stadig mer skeptisk til innvandring. Og jo lenger vi har unormalt sterke investeringstall, desto verre blir fallet en eller annen gang i en ikke så fjern fremtid.
Ja da, problemet er på langt nær så ille som det var i tankmarkedet på 1970-tallet, eller i rigg- og supplybåtmarkedene for noen år tilbake. Men også her var det for mye billige penger som ble konvertert til realkapital i for store mengder. Samme type problem, men mindre tragisk.
I september er nok Norges Bank kommet såpass langt i sin virkelighetsforståelse at de begynner å utrede hvordan den gryende boligkrise skal takles. Lærdommen fra 2008 var at sentralbankene burde kuttet rentene før krisen fikk slå rot, ikke lenge etterpå, da røyken fra slagmarken var borte.
Det blir veldig spennende å se om Norges Bank og Finanstilsynet velger å være aggressive, og kutte rentene raskt og mye, eller om de avventer at boliginvesteringene kommer ned, og ledigheten i byggefagene opp.
Svaret er ikke gitt. Men fasiten vet vi. For boliginvesteringene må ned. Det eneste Norges Bank kan bestemme seg for er om de ønsker å påvirke når og hvordan investeringene skal falle.