Boligspekulantenes Game of Shadows

Hvor mye skal boligprisene korrigere ned?

I actionkomedien Sherlock Holmes Game of Shadows tenker hovedpersonen ut hva som mest sannsynlig kommer til å skje, før han handler. En refleksjon som får Sherlock til å endre adferd og agere på en annen måte enn han først hadde tenkt. Ikke umulig at boliginvestorene gjør det samme.

Mars-tallene fra Eiendom Norge er her og de gir oss ganske sikkert pristoppen for i år.

En økning på 0,7 pst på måneden og sterke 11,7 pst for det siste år for norske boligpriser. Det i et år med nedgang i arbeidstagernes reallønn, og med et utleiemarked for boliger som ser ut til å svekke seg fra den ene måned til den neste.

Fremover vil trolig boligprisene kunne falle med omlag 5 pst, litt avhengig av hva Norges Bank og Finanstilsynet måtte foreta seg. Nedgangen blir svært ujevnt fordelt, både regionalt og på type bolig. Størst korreksjon ventes i hovedstadområdets småleiligheter, nå som mange nybygg skal ut i et svakt leiemarked. En negativ kontantstrøm ved tung belåning av utleieobjekter vil føre eller siden tvinge frem salg fra spekulantenes side.

Mest stabilt ventes randsonene til de store byene å være, selv om det er vanskelig å tro at de blir helt uanfektet av nedgangen i storbyene. Det er tegn til at unge i etableringsfasen veksler inn sine romantiske småleiligheter med et rekkehus med gressflekk attåt, bare parforholdet har størkna tilstrekkelig.

Hovedstadsregionen er enn så lenge sterk, men nå med Bærum som klart bedre enn Oslo. Romerike vil trolig holde seg godt, og nyte godt at barnefamilier som flytter ut av tigerstaden.

Gullkysten fra Kristiansand til Kristiansund er fortsatt svak, med nå med flere bydeler i Bergen i korreksjonsmodus. Det er nytt.

I disse dager ser det altså ut til å snu i makro. April blir det første skritt i retning av en korreksjonsperiode av ukjent styrke og lengde. En korreksjon som  altså kan ventes å bli på drøye 5 pst frem mot nyttår, litt avhengig av hva Norges Bank måtte foreta seg. Et anslag som er svært så usikkert. Lønnsveksten er svak og usikkerheten blant annet når det gjelder boligskatter etter valget er stor.

Med ett prosentpoengs nedgang i pris per måned det neste halvår, vil fortsatt gjennomsnittsprisen for boliger i 2017 bli klart høyere enn den var i fjor (4,7 pst), hvis prisene deretter flater ut. Dette må ansees for en mild korreksjon å være, knapt synlig på lange boligpriskurver. Ingen fare for boligeierne i makro med andre ord, med mindre vi får ringvirkninger av dette prisfall i BNP, og dermed i arbeidsmarkedene våre.

En skal kanskje ikke være for trygg på at prisene bare siver ned i vakker glideflukt. Nettopp fordi mange gjør som Sherlock, og antipiserer hva som vil skje, kan nedgangen bli mer ruskede enn det som er behagelig for boliginvestorer flest. Tror du først på prisnedgang, er det fort gjort å satse på at det skal falle mye.

Bare overgangen fra å kjøpe først til å heller selge før man kjøper, kan forverre et midlertidig overskuddstilbud.

Ting som faller kan komme ut av kontroll, i et homogent samfunn hvor vi alle tenderer til å være optimister/pessimister samtidig.

Men, selv om overnevnte moment viser at det kan gå verre, er det vanskelig å bygge inn investorenes reaksjon på en ventet prisnedgang i en ny prognose. Derfor er og blir arbeidshypotesen min:

At markedet snur ved påsketider i år, og får en gradvis nedgang det neste halve år, med en nedgang på om lag 5 pst før det bør begynne å flate ut. Norges Bank forutsettes her å kutte rentene et kvart prosentpoeng i løpet av fjerde kvartal. Og mer hvis det behøves.

Kanskje kommer rentekutt i kombinasjon med lettelser i myndighetenes kapitalkrav til bankene?

Uten lettelser fra myndighetene kan det bli stygge fall i boligprisene i tiden fremover. Nettopp fordi et fall har sin egen tyngdekraft hvis pessimismen blir selvoppfyllende.

Det grunnleggende problem for boligmarkedene er overinvesteringer. Det at boliginvesteringene ved årsskiftet passerte en årlig rate på 200 mrd kroner i fullt firsprang.

Et nivå som er langt over det vår aldrende befolkning, med beskjeden inntektsvekst, og allerede høy gjeldsgrad, trenger. Mere normale 150-160 milliarder er trolig et mer bærekraftig nivå, også sett i forhold til BNP, som før eller senere må materialisere seg, hvis regelrett priskrakk skal unngås.

Og jo lenger investeringsaktiviteten blir liggende over det normale, desto større fallpotensiale har den.  Veksten i bygningsmassen må over tid stå i stil til underliggende demografiske og økonomiske behov.

Med andre ord kan det i og for seg være bra for den langsiktige balansen i boligmarkedene at investeringene kommer ned raskt, men dessverre kan andreordens virkninger av investeringsbortfallet gi boligprisene en ny prolaps.

Norsk økonomi preges i disse dager av lav økonomisk vekst, og et bortfall av boliginvesteringer kan bli et tungt slag da vi i utgangspunktet har få andre vekstimpulser i norsk økonomi, enn nettopp boligrelaterte aktiviteter.

En rask nedgang kan komme til å gjøre spesielt vondt for mange i byggebransjen i Oslo-regionen. Og for myndighetene er det nettopp slike annenordenseffekter som blir det viktigste.

Faller selve byggingen av boliger 20-30 pst i løpet av året, enten som følge av nedgangen i prisene, eller en annen raptus av fornuft hos utbyggerne, vil selv den stauteste sentralbanksjef måtte vurdere å kutte rentene. Ikke av hensyn til boligprisene, men av hensyn til nedgangen i boliginvesteringene som prisfallet utløste, og investeringsnedgangens ringvirkninger.

Derfor er det ikke spesielt heroisk å spå betydelige rentekutt i tiden fremover. En prognose betinget av en nedgang i boligprisene på om lag ett prosent i måneden i tiden frem til at rentene kuttes. Og betinget av at fallende priser rammer boliginvesteringene hardt allerede i år.

Men som sagt kan selv de mest velfunderte forventninger påvirkes av spekulantenes adferd.