Sprekker boligmarkedet som Rolf Falk Larsen?

I gamle dager likte jeg å følge med på ulike Skøyte-VM. Savner spenningen med å følge de fire S-enes kamp mot den overlegne unggutten Eric Heiden den dag i dag. En TV-thriller ivrig kommentert og sekundert av Bjørnson/Jorset.

Noen år senere var det én spesiell løper som skapte en ny type spenning. Rolf Falk Larsen var en sterk skøyteløper som, hvis jeg minnes rett, pleide å åpne sterkt med noen forrykende førsterunder før han roet seg ned, eller sprakk totalt, mot slutten av løpet.

I går fikk vi sekundering for andre runde av årets boligløp, februarmåned. Første runden var uhyre sterk, og selv om farten var noe roligere i februar, nådde prisveksten i Oslo rekordsterke 24 pst som 12-måneders vekst. En vekst som iumulig kan fortsette.

I tidligere år har jeg nærmest gjort karriere av å harselere med bobleøkonomer som spådde prisfall og kollaps. Ulike faktorer har støttet mine vurderinger:

Sysselsetting – som vokste

Lønninger – som steg sterkt

Renter – som man måtte regne med skulle falle kraftig

Et prisnivå som var lavere enn byggekost i det meste av landet

Gjeldsgrad – som var relativt lav som nivå for nullrenteæraen å være 

Boligbygging – som holdt seg lav

Men nå har alle faktorene blitt annerledes. Og når fakta endrer seg trenger en ikke være John Maynard Keynes ( «When my information changes, I alter my conclusions. What do you do, sir?») for å endre oppfatning.

Sprekker boligprisene senere i år, eller flater ting ut?

Først må vi se litt nærmere på tallene fra Eiendom-Norge. En vekst på 0,8 pst for februar er sterkere enn normalt for denne måneden, og en god del mer enn det vi så i samme måned i fjor. I årets to første måneder steg prisene 3,6 pst, et par ti-deler foran fjorårets 3,4 pst.

Leiligheter drar i februar, etter at eneboligmarkedene sto for det meste av veksten i januar. Snittprisen per bolig i kongeriket ligger på om lag 3 millioner kroner. Billigst i Telemark (1,9 millioner) og dyrest i Oslo (4,1 millioner).

Denne uke fikk vi ikke bare boligtall, men også befolkningstall for fjorårets siste kvartal. Interessante tall var det. For i fjerde kvartal i fjor var det for første gang på lenge ingen vekst i antall innbyggere i hovedstaden. Hvis Oslos befolkningsvekst virkelig har tatt en pause, vil det bli vanskelig å få leid ut de drøyt 2000 utleieboligene vi i dag har på Finn.no.

I resten av landet økte befolkningen, men i saktere tempo enn tidligere. Totalt ble vi 44 000 flere landsmenn i fjor, hvor det meste av veksten kom fra fattige deler av Asia og Afrika. Dette i kontrast til 36 000 byggetillatelser for boliger. Og for fjerde kvartal alene var veksten bare 6 000 sjeler.

Greit nok at vi har rause budsjetter for å ta imot flyktninger, men nye luksusboliger vanker det ikke på dem. Derfor er det god grunn til å regne med at vi i disse dager bygger for mange nye boliger i Norge som helhet, selv om det fortsatt er manko i enkelte pressområder.

Og, nå, som i USA i 2005, er det tilbudssiden som trolig vil avgjøre om vi får en sprekk med regelrett prisnedgang mot slutten av året, og inn i 2018.

Jeg hører stadig om utbyggere som nå skal være smarte, og sette i gang bygging selv med beskjedent forhåndssalg. Boligutbyggere som i senere år har ergret seg over at spekulanter har tjent gode penger på resalg av boliger under bygging. I dag holder utbyggerne på flere av boligene til de ferdige.

Men hvis for mange entrepenører tenker slik, vil det ta tid før vi merker at nyboligmarkedet har snudd. Det føres ingen lagerstatistikk for usolgte nye boliger, inklusive de byggherren har i lomma, og derfor kan nybyggingen fortsette lenge etter at salget har begynt å svikte.

Det var slik den amerikanske boligbobla sprakk. I Tampa Bay Florida, et idyllisk sted alle trodde at alle ville ønske å tilbringe sin alderdom.

Omslaget kom mot slutten av 2005. Stort sett gikk nysalg av boliger raskt unna, men plutselig en dag var det ingen som ville kjøpe. Akkurat datoen strides folk om, men det var i førjulstrida i 2005. Litt etter litt tikket det svake salgstall for nyboligprosjekter også fra andre deler av USA. Optimismen snudde til pessimisme og frykt. Etter hvert kom det selvoppfyllende profetier om krakk og krise, som kuliminerte med den store finanskrisen høsten 2008.

Blir det moderat vekst, utflating eller nedgang i det norske boligmarkedet mot slutten av året?

Svaret ligger som nevnt trolig i nyboligmarkedene, og da spesielt for leiligheter, som jo står for det meste av volumet.

Men faren for krakk er nok liten gitt at Norges Bank fortsatt kan kutte renten. Og prognosen er, som før, at rentekutt vil vi få, når boligmarkedene kjølner tilstrekkelig til at sentralbanken vår tør å agere.