Hva kommer etter boligboomen?

Funderinger av en kjip 50 åring, i anledning dagens BNP-tall

Jeg er kommet i den alderen hvor optikere anbefaler bifokale briller. Fortsatt nekter jeg å gå med gamlefar-briller, av forfengelige grunner, hvis jeg skal være ærlig, men bifokal er jeg blitt: Både nærsynt og langsynt.

Det bør også analysene mine bli. Ja, 2017 ser ut til å bli et ganske så ok år, etter et svakt 2016. Men det hindrer ikke at utsiktene for norsk økonomi fortsatt er ganske så dystre, når du skuer over og forbi horisonten til de fleste makroanalyser.

I morgentimene fikk vi de første BNP-tall samlet for fjoråret. En vekst i BNP for fastlandsøkonomien i fjor på svake 0,8 pst som holdes oppe av:

– en finanspolitisk stimulans på drøye prosentpoenget av BNP. Med andre ord ville vi hatt resesjon i Norge hvis statsbudsjettet var konjunkturnøytralt

– en sterk økning, til rekordstor, strømproduksjon

– lånefinansierte boliginvesteringer, og et kraftig fall i husholdningenes sparerate

Og, hvor intet av dette kan fortsette til evig tid.

2017 ser imidlertid også til å holdes oppe av økt bruk av oljepenger samt en vedvarende sterk gjeldssetting i husholdningssektoren. Gjeld som brukes til å bygge mange fine nye boliger og hytter, men også til å lease kortesjer av funklende nye biler.

Men skal disse vekstdriverne, bolig- og hyttebygging, fortsette må også andre næringer snu til vekst. Før eller siden. For bolig er konsum, ikke noe et land kan leve av i det uendelige.

Husholdningenes kjøp av eiendom gjøres for å kunne øke konsumet av bolig- og ferieboligtjenester. Og som all annet konsum, er også tjenestekonsumet avhengig av inntektsutviklingen i samfunnet. Inntektsutviklingen i andre næringer enn boligbygging.

I fjor steg ikke lønningene mer enn 1,5-2 pst, mens konsumutgiftene økte med om lag 5 i verdi (1,6 pst i volum, og 3,3 pst i pris, med nasjonalregnskapets deflator). Selv om vi ikke enda har fått Husholdningenes Finansregnskap for 2016, er det liten tvil om at husholdningenes sparerate falt kraftig i fjor. Det ved inngangen til æraen med eldrebølge.

Hvordan vil det gå i år? Selv tipper jeg en pris- og lønnsvekst på om lag 2 pst, med en ganske så flat utvikling i reallønningene som resultat. Skal privat konsum vokse, må altså spareraten falle ytterligere.

Og spareraten kan falle videre, fra allerede lave nivåer. Boligeiere ser ut til å ha et ganske så avslappet forhold til sin sparerate, noe som ikke er det minste rart, gitt at boligprisene steg med 8,3 pst i 2016. Ytterligere boligprisvekst får vi nesten garantert også i år.

I sum blir 2017 nok et år hvor økt oljepengebruk og store gjeldsopptak hos husholdningene bidrar til å opprettholde den økonomiske veksten.

Men det er noe deprimerende velkjent over dette vekstmønster. Vi har sett det før i andre land. Næringslivets vekstmotor stopper av en eller grunn opp, hvorpå myndighetene blåser opp boligmarkedet i håp om at et eller annet lenger ned i lia kommer til, og understøtter/tar over vekstpinnen fra boligmarkedenes kortvarige blomstring.

Japan, Irland, USA og Kina har alle periodevis svart på utfordringen med manglende vekst i sitt tradisjonelle næringsliv ved å la husholdningene by opp boligmarkedene til ikke-bærekraftige høyder.  Faren er at det samme vil skje også i Norge. Ser vi bort i fra olje, falt vareeksporten fra Norge med 8,2 pst i fjor, omtrent det samme som boligprisene steg.

Dette kan ikke fortsette. Enten må eksporten/industriproduksjon/service ta seg opp, eller så må boligmarkedene stilne.

Håpet er som sagt at ny næringsvirksomhet skal komme til og avløse vekstimpulsene fra en midlertidig boligboom. Frykten er at vi går i samme fotspor som så mange land før oss.

Den som lever får se, og ikke vet jeg når boligboomen er forbi. Det er imidlertid et stort tankekors at det ble gitt tillatelse til å sette i gang 10 000 boliger i 4. kvartal 2016.

Blir det 11 000 igangsettingstillatelser per kvartal i år?

Befolkningsveksten er ventet i 2017 å komme ned til under 50 000 nye innbyggere per år, så snart bygger vi en bolig til hver ny innbygger. Og dette er ikke billige boliger med enkel standard, men tvert imot noe, som i det meste av verden, vil måtte kalles luksusboliger.

Smatt litt på den, en husholdningssektor som ikke har nevneverdig reallønnsvekst, laster inn på med nær 50 000 nye boliger til rekordpriser. Det er umulig å tidfeste toppen, men uansett,  toppen for boligboomen kan ikke være langt unna. Det kan bare ikke fortsette som nå.

Hva kommer etter boligboomen?

Altså sett at vi våkner opp etter nyttårsaften 2019, knappe tre år frem i tid;

husholdningene vil frem til da ha økt sin nettogjeld med om lag 500 mrd kroner,

boligprisene vil trolig ha stabilisert seg på nye rekordnivåer, 10-20 pst høyere enn i dag,

og oljebransjen står foran en ny nedtur, ettersom første fase av Johan Sverdruo ferdigstilles i det nyttårsrakettene stilner 1. januar 2020.

Hva har vi da i vente i det nye år?