Boligåret 2016 avsluttes med utflating i det meste av Norge

Rente-effekten har slått fullt ut i boligmarkedene i år, med en sterk reprising av alle lett utleiebare boliger. Spesielt i de markeder hvor leieinntektene med rimelighet må kunne antas å være stabile. Stabile til stigende.

Men dette er trolig siste fase av en lang sykel.

En sykel for boligprisene som startet med at høye inntekter i de gode år, ga jevnt stigende boligpriser, selv med uendrete renter. Etter at de lettjente og lettbente oljepengene ble borte, fikk vi en rentedrevet oppgang, takket være Norges Banks motkonjunkturpolitikk. Neste år blir det moderat vekst i boligprisene gitt at både rentenivået og lønnsveksten blir stabilt lave. Boligsykelens tredje fase.

I sum ble det på landsbasis slik at prisene steg med 0,1 pst MoM i november. En høstmåned hvor prisene normalt faller litt tilbake. Det siste år er prisene opp solide 11,6 pst. Antall boliger for salg er fortsatt lavt. Spesielt i Oslo området.

Finansielle investorer har i år i hovedsak vært interessert i småleiligheter. Vi ser i november at leiligheter steg med 0,4 pst siste måned, og stikker fra eneboliger (-1 pst MoM).

I disse dager er det en viss spekulativ fråde, noe vi da også ser i novembertallene, men bare i hovedstadsområdet!

Resten av Norge varierer mye, men er for det meste klart negativ (-0,5 pst MoM) når en holder Stor-Oslo utenom. I Oslo-markedet er det imidlertid full fest, og fortsatt en jakt på lett utleibare småleiligheter. Boligprisene i Oslo er opp utrolig sterke 1,2 pst fra oktober og 22 pst det siste år! Oslo er navet i en vekstregion som strekker seg fra Drammen til Hamar. Her er det hett.

Regionalt er det imidlertid stor spredning, kanskje nettopp fordi at leiemarkedene er mer usikre i svake regioner. En skal også merke seg høy boligbygging i forhold til folketilveksten i kjente kriseområder som Rogaland (-0,7 pst i prisvekst MoM), men også i Sør-Trøndelag (-0,3 pst) og Bergen (-0,4 pst).

Utenfor hovedstadsområdet kommer dagens sterke igangsettingstall for nybygging av boliger til å prege 2017-tallene. I Rogaland er boligbyggingen nå på linje med befolkningsvekten. En ny bolig per nye rogalending.

Fremover må en altså vente seg roligere tider.

Boligprisene i det meste av kongeriket bør nå flate ut, litt avhengig av noen viktige samfunnstrekk; Innvandring, byggetall og renteutvikling. Selv tror jeg på en boligprisvekst på om lag 3 pst for 2017. Et anslag som IKKE gir rom for noen heftige budrunder på nyåret.

Faren her for at jeg er nok en gang blir for forsiktig med mine prognoser. Det er jo som alltid vanskelig å spå, og ingen vet hvor langt toget går. Likevel, uten nevneverdig nedgang i gjennomsnittlige boligslånsrenter neste år, er det grunn til å regne med at boligprisveksten tilpasses den svake lønnsveksten (om lag 2,5 pst per år).

Skulle boligprisveksten også neste år bli sterkere enn lønnsveksten skulle tilsi, er det økende fare for tilbakeslag på et senere tidspunkt. Derfor får vi håpe at boligfesten avsluttes før året er omme.

November tallene gir håp om at så er tilfellet.