For noen år tilbake tro jeg til med min forkjøpsrett og kuppet en OBOS-leiligheten på Grünerløkka i Oslo. En fin leilighet, med en nydelig liten forhage hvor jeg en lørdag morgen satte meg for å lese avisa. I hagen var det denne morgen flere barn jeg ikke sett hadde før. Afrikanske unger som løp rundt og hadde det moro. Plutselig sto en røslig kar på balkongen til en av de største leilighetene i sameiet og ba ungene roe seg. Det var pappa. Han hadde jeg heller aldri sett før.
Det viste seg at han var en afrikansk general som fikk leilighet på en eller annen flyktningekvote. En fin man å ha. Aldri noe bråk der i gården!
Boliger er mørtel og sten. Folka som bor der har praktiske problemer. Noen er på flukt. Ikke bare fra Afrika, men ofte fra sin samboer eller fra en eksistensiell krise. Og det er selvfølgelig moter. Én times kjøring utenfor Oslo får du kjøpt boliger som er så billig at det nesten er gratis å bo der.
Men det jo nettopp det som er kult med livet. Bolig er arnestedet for livets beste øyeblikk, og det er egentlig ikke noe tak på hva du kan betale for din drømmesofa, drømmebil eller drømmebolig. Livet er ikke bare penger!
Men mitt bidrag her er ren økonomi. Et svar på spørsmålet:
Hvordan kan Oslos boligpriser doble seg fra dagens nivå?
Et regnestykke:
Hvis rentene etter skatt er om lag 2 pst, og dette nivået forblir nær evigvarende, hva skal man betale for en leilighet som gir netto 100 000 kroner (etter alle kostnader inklusive skatter)?
Vel, da kan du betale opptil 5 millioner (2 pst av 5 millioner NOK, er 100 000 NOK). Og det selv om du ikke har forventninger om nevneverdig inflasjon!
Regnestykket påvirkes ikke av kvadratmeterprisen. Det kan være like relevant for en bondegård som en penthouse-leilighet på 50 kvm i det sentrale Oslo området. Alle boliger som med stor sannsynlighet vil oppnå 100 000 NOK i nettoleieinntekter bør ha samme pris for den finansielle investor.
Den enkleste måten å få doblet prisen på en slik leilighet er naturligvis å halvere avkastningskravet. Bondegården med 500 kvm boareal får da en dobling i sin kvadratmeterpris, fra 10 000 til 20 000 per meter, mens Penthouse-leiligheten når 200 000 per meter.
Det er også andre måter å du kan doble eiendomsverdien. Måter som ikke er fult så lukrative! Nye boliger kan jo bli nær sagt så dyre du vil, bare du putter nok luksus inn i dem. Eller bygger ut felles svømmebasseng, hage og velværelsesenter for sameiets medlemmer.
Og til slutt flyktninger, mennesker som skal bo i Oslo – koste hva det koste vil. Her gjelder det egentlig ingen pristak. Koste hva det koste vil må boliger skaffes til veie! Ingen vil si noe på at Oslo bruker masse penger på slikt.
Men bakenfor alt ligger vår valgte pengepolitikk og skattesystem. Så lenge rikspolitikerne våre lover 2,5 pst inflasjon vil boligprisene aldri slutte å stige systematisk. Ja, enkel tår, kan vi få pause eller fall i prisene, men så lenge det er almen inflasjon i samfunnet er det egentlig bare et tidsspørsmål før boligprisene dobler.
Tenk det. Hvis alle priser, inklusive boligpriser, stiger med 2,5 pst per år, så dobles de hvert 29 år.
Og det er derfor folk kan være villig til å tåle ikke bare null i avkastning ved å kjøpe bolig. De kan være villige til å betale MYE mer enn 5 millioner kroner for en bolig som gir 100 000 NOK i netto inntekter selv ved 2 pst i boliglånsrente.
Takket være vårt inflasjonsmål har jo myndighetene lovet oss at det bare er et tidsspørsmål før kvadratmeterprisen i det sentrale Oslo når 200 000 per kvadratmeter.