Da jeg var barn var tyggegummien Hubba Bubba populær, blant annet fordi det var så lett å blåse bobler med den.
I voksenalder driver jeg fortsatt med bobler, men nå i eiendomsmarkedene i hovedstaden.
Folk har en tendens til å kaste om seg med boblevarsler, litt som gutten i eventyret som varslet ulv, ulv! Er det ikke noe, muligens en ulv eller en fæl boligspekulant som rører seg i buskene mon tro? Boble, boble!
Derfor er det fornuftig å ha en så presis definisjon av boble som mulig. Her kommer den:
I aktivamarkedet har vi en pris som må kalles ‘boble’ når den ikke lar seg forsvare sett med DAGENS prognoser for fremtidens økonomiske utvikling, og dets regelverk.
Det er verdt å studere noen nærliggende eksempler: I Stavanger har boligprisene falt markert tilbake etter at oljebremsen ble slått på. Men det er urimelig å kalle prisene i Stavanger sommeren 2014 for en boble. Folk hadde god grunn til å by over prisantydning all den tid selv langsiktige energipriser var relativt høye den gang. I 2014 var 2020 prisen på olje om lag 90 USD.
At noen få forutså kollapsen i oljeprisen endrer ikke det faktum at økonomer flest var optimister den sommeren. Og uansett prognoser tilsa markedspriser at oljeprisen ville holde seg komfortable høy så langt øye kunne rekke.
En kan ei heller klandre folk i Kristiansand som kjøpte bolig rett før byen innførte en hard eiendomsskatt. En skatt som betyr mye for de som investerer i bolig for å kunne drive utleie. Slikt skjer, og en kan neppe kalle prisene i Kristiansand, rett før skatteeffekten gjorde seg gjeldende, for en boble. Forventningene til fremtidige kontantstrømmer, ETTER SKATT, viste seg å slå feil. Shit happens.
Bare fordi det ikke er en boble, betyr heller ikke at prisen må stige. De fleste priser vil normalt både kunne falle og stige. At vi ikke har boble, betyr bare at prisene ikke er så himla gale i forhold til forventede utviklingstrekk i makro, skatt og regelverk. Men det er fortsatt risiko.
Ting gå helt galt. Bare så altfor ofte skjer det at virkeligheten overgår fantasien. Dessverre. Men det at boligprisene i New York raser etter 9/ 11 angrepet i 2001 betyr ikke at det var en boble sommeren det år.
Boligprisene i Norge har kommet mye opp i den senere tid. Men debatten om disse prisene har blitt vel så boblete og dramatisk, som selve boligprisene. I Norge koster tross alt gjennomsnittsboligen fortsatt under 3 millioner kroner.
Ja, økonomer er bekymret for SIN verden. Det eneste sted de kan bo – hovedstadsområdet. Jeg sitter med undring av og til og hører på eksperter snakke om bobler i sitt nabolag som det var et slags allment samfunnsproblem at prisene på Grünerløkka har steget, og det massivt, i det siste. Disse gamle sjarmerende kvartaler, som er blitt VIP-klubben for de beste av oss. Loungeområdet på spritbåten AS NORGE.
– Flott, avbryter jeg sørgetalen fremført på vakkert nynorsk over hvor dyrt det er blitt å etablere seg denne eneste plass hvor det er mulig for fremtidens ledere å bo.
– Kjører du én time nordover, kan du bygge på gratis tomt. Det er bare å selge! Flytt ut av den elitistiske ghettoen av overbærende statsansatte akademikere og mediefolk, som ikke tror, men vet at Norge og verden bør styres av sentralstyrte komitéer i Oslo 1, og lignende centra i andre europeiske storbyer.
– Faktum er at det er nettopp dere, folka som ikke er født i Oslo, som på død og liv må bo innenfor bompengeringen som driver opp boligprisene. Det er byråkrater, sentralbankfolk, flyktninger fra fjerne himmelstrøk og absolutt alle tilflyttere med nynorsk som morsmål, som skal trøkkes inn i en bitteliten bykjerne som driver boligprisene opp.
Og nei, så lenge våre eliter aldri kunne tenke seg å bo noe annet sted, er det ingenting som hindrer boligprisene her å doble seg en gang til. Det er tross alt det eneste sted dere kan bo! Likevekt er den pris som får dere til å flytte. Og i dag er vi langt, langt unna denne smerteterskel.
Kjører du en time fra bykjernen til Bergen, Trondheim, Oslo og Stavanger finner du en kommune som er villig til å gi deg gratis tomt. Og det er bare disse i fire byer at vi kan snakke om boligpriser som er høye nok til å spore akademisk interesse for de som forsker på boligbobler.
Boligprisene varierer for mye til at vi kan snakke om ett marked. Så hvilke farer lurer for disse markeder hvor:
Oslo har 65 000 kroner per kvadratmeter
Bergen har 41 000 kroner per kvadratmeter
Trondheim har 43 000 kroner per kvadratmeter
Stavanger 36 000 kroner per kvadratmeter
Vel, det avhenger av demografiske forhold og utviklingen i det lokale næringsliv. Men legg merke til utgangspunktet. Utenfor bompengeringen i Oslo er ikke boligprisene problematisk høye. Hvis 41 000 kroner per meter i Bergen er et stort problem for deg, da har du jammen mei levd en beskyttet tilværelse.
La oss se på sistemann først. Stavanger er jo en av våre rikeste og mest internasjonale byer. Mye vil avhenge av utviklingen i oljeprisen. En pris som i skrivende stund er på om lag 45 USD per fat og som forventes (av markedet, ikke dets spåmenn) å havne på litt over 60 USD per fat i 2022.
Hovedutfordringen må være at sysselsettingen i ‘0lja’ vil fortsette å synke, selv om en legger til grunn at oljeprisen når de forventende nivåer. Forhåpentligvis kommer det til mange arbeidsplasser i nye næringer, men det skal jo litt til for å oppveie oljebremsen.
For Oslo er det ingen skyer på himmelen så lenge det offentlige ønsker å utføre stadig nye oppgaver, ved hjelp av mennesker som må arbeide innenfor bompengeringen i hovedstaden. Tilflyttingen er stor, og stadig flere norske byer mister ulike hovedkontorfunksjoner til hovedstaden. Investeringene i muséer, samferdsel og offentlige praktbygg er stor.
På forventningsbasis må en regne med at disse trender fortsetter. Selv har jeg foreslått å flytte Storting, Norges Bank, Finanstilsyn og NRK ut av byen, men selv senterpartister er glad i å satse tungt på at vi kan få den beste hovedstad penger kan kjøpe.
Det er altså mulig at boligprisene vil falle, men dagens trender er vel heller at mangelen vil tilta i årene fremover.
Det er også et paradoks at mens alle partier, fra Rødt til Fremskrittspartiet ønsker å satse på mere aktivitet av ulike slag i Oslo sentrum, er det ikke like stor entusiasme for å bevilge nødvendige midler til å utvide kapasiteten på trafikkårer inn i Oslo sentrum. Hvert år øker befolkningen til de fleste kommuner rundt Oslo fjorden med tusenvis av mennesker. Uten at dette får følger for trafikkplanene. Tvert imot ønsker Oslo kommune seg nå at alle veiprosjekter skal unngå å øke kapasiteten på veibanene til Oslo. Skal du bo, arbeide og delta i hovedstadens kulturtilbud, og kose deg med den norske elite, er det bare å glemme å bo utenfor bompengeringen.
For Oslos boligmarked må da den største fare være at dagens politikere endrer oppfatning og fører en annerledes og mer aggressiv befolkningspolitikk enn før. At de faktisk tør å flytte Storting mm utenfor byen.
Bergen står med et ben i hver leir, med både funskjoner som Vestlandets hovedstad og med olje som viktigste næringsvei. Dessverre er det mindre vekst i det offentlige her enn i Oslo.
Utfordringene med oljeavhengighet vil også bestå for Vestlandets hovedstad. En særegen risk faktor er forhandlingene om Vestlandet som region hvor Hordaland, Sogn og Fjordane og Rogaland ønsker å bli et fylke. Mulig det blir store endringer i Bergens sysselsetting. Hva jeg selv tror? NEPPE!
Trondheim har en spennende stilling gitt at den suger til seg livskraft fra mange småkommuner i omegn. Større har den også blitt, med kommunesammenslåing med nabokommunen Klæbu.
Opparbeiding av jagerflybase på Ørlandet vil ha positive ringvirkninger for næringslivet helt frem til Nidaroskirken. Den største fare her må være at det er mange kyr som beiter i nabolaget. Trondheim har mye tomt å bygge på.
I hele kongeriket har Norges Bank erklært et inflasjonsmål på 2,5 pst. De som baserer seg på det kan regne med at lønnsveksten i gjennomsnitt i årene som kommer blir liggende på mellom 3-4 pst, litt avhengig av hva produksjonsveksten per time måtte gjøre i fremtidige ti-år.
Tror en at boligprisveksten vil følge lønnsveksten, og det er heller ingen urimelig antagelse, vil da boligene i Norge i gjennomsnitt doble seg i verdi hvert 25 år.
Alt kan gå galt, oljeprisen kan kollapse, renten fyke til himmels. Konfiskatoriske skatter kan innføres.Hovedstaden kan bli flyttet til Femundsmarka og lønnsvekst kan fullstendig utebli. Da får vi et nasjonalt krakk i boligprisene.
Men om så skulle skje, ville jeg ikke si at boblen sprakk. Bare at fremtiden ble vesentlig annerledes enn det var rimelig å legger til grunn i det store boligår 2016.
En joker er flyktningestrømmen. Flytningene har ofte store familier og må ha dyre boliger. I Oslo gir inntaket av flyktninger en turboeffekt på boligprisene. I utkants-Norge holder de liv i mange grender og bygder som ellers ville stå i fare for å dø ut.
Stavanger og andre byer som er hardt rammet av oljebremsen, bør spesielt vurdere sin holdning til flyktninger gitt at et stort inntak kan være viktige bidrag til å stabilisere boligprisene.