Boligmarkeder som spriker mer og mer

by | 03. August 2016 | Eiendom

Juli-tallene fra Eiendom Norge viser at vi må slutte å bruke betegnelsen ‘’boligmarkedet’. Det vi har er lokale markeder for ulike typer av boliger. Markeder som drives av helt forskjellige faktorer. Og ikke minst, markeder som er helt forskjellige for leiligheter og eneboliger!

Den viktigste enkeltfaktor som har drevet den regionale dimensjon av markedene, på godt og vondt, er oljeprisen. Fra en topp sommeren 2014 og til i dag har oljeprisen falt med mer enn det halve, hvilket også preger den langsiktige optimisme i markeder hvor den typiske boligkjøpers økonomi påvirkes av svingningene i oljebransjen.

Rogaland ble naturlig nok hardt rammet, men også i andre deler av landet er det mange byer, bygder og grender som har blitt rammet av nedgangen i vår viktigste næringsvei. I juli i år var nedgangen i den gjennomsnittlige kvadratmeterpris (fra forrige måned) fordelt slik:

Rogaland:                      -1,1 pst

Hordaland (u Bergen):   -1,5 pst

Møre og Romsdal:         -1,0 pst

Aust Agder:                    -1,4 pst

Vest Agder:                    -1,1 pst

Tallene er i seg selv ikke så ille for juli å være. En måned som ofte preges av lav aktivitet og prisavslag på boliger som har blitt liggende litt for lenge i meglernes hyller. Verre er det at antall boliger for salg fortsatt er høyt mange steder. Og store lagre av boliger midt-sommers tilsier at boligprisnedgangen kan fortsette til høsten. Likevel, byer som Stavanger har nå hatt boligprisnedgang i 3 år, og bør nå nærme seg en nominell bunn. I denne tid har tross alt lønnsnivået i Norge økte med nær 10 pst.

Byer som Oslo, som nå har to-sifret prisvekst for andre år på rad, kan ikke fortsette i samme tempo uten at husleiene stiger raskt. Men et interessant trekk som boliginvestoren bør ha i mente er at inntekter fra husleier ikke har holdt tritt med boligprisenes utvikling. Den siste rapport fra firmaet Utleiemegleren, som også kom i dag, viste en vekst i husleiene for to-roms leiligheter i hovedstaden på 2,6 pst det siste året. For både ett- og for tre-roms leiligheter var det i samme periode moderat nedgang (hhv -1,3 pst og 1,1 pst). Manglende vekst i husleier vil over tid veie med en tyngdekraft på boligprisene.

Likevel med ekstrem mangel av småleiligheter sentralt i hovedstaden, og nye rentekutt fra Norges Bank i sikte, er det godt mulig at boligprisene stiger med nye 10 pst det neste år.

Men det var ikke de regionale forskjellene som var viktigste nye informasjon denne gang. Det var det store spriket mellom boligtyper. Kraftig prisvekst for leiligheter (+2,2 pst) den siste måned, og ditto prisfall for eneboliger (-2,3 pst) i samme periode.

Faktum er at alle fylker fikk en klar nedgang i eneboligprisene i juli. Og fallet var omtrent like stort i hele kongeriket. At Oslo gjør det så bra samlet i denne måned, skyldes nettopp at andelen eneboliger omsatt var svært liten.

Fremover må vi nok ta denne dimensjon mere på alvor enn vi tidligere har gjort. I dagens marked er det rett og slett større etterspørsel etter lettstelte leiligheter enn det er etter eneboliger som må males, med plener som må stelles, og det i områder hvor du må ta i bruk bil for å mestre alle utfordringer hverdagene gir.

Det er en gåte. Hvorfor vil folk bo, gjerne alene, i en liten leilighet, fremfor i stor enebolig, med hage og garasje:?

Skyldes den sterke utviklingen for leiligheter:

  • Mindre familier enn før?
  • Dårligere ferdigheter i håndverk og husstell?
  • Sentralisering?
  • Tidsklemma?
  • For dårlige samferdselsløsninger?
  • Vår tids urbane tidsånd?

 

Ikke vet jeg. Men det er åpenbart at nordmenns boligpreferanser er i endring. Endringer vi kan gruble mye over når høstmørket faller på.

Kategorier

Siste innlegg